海上保险近因原则解析/陈朝晖

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 21:17:10   浏览:8509   来源:法律资料网
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海上保险近因原则解析

陈朝晖*
(浙江万里学院法学院 浙江 宁波 315100)


摘要:近因原则是在海上保险中索赔理赔阶段应当遵循的基本原则。近因应当是效果上近接,并独立发挥决定性、支配性作用的原因。我国立法上没有近因原则的表述,这不能不说是一大缺憾。英国海上保险法确立的近因原则是经过长期实践总结的结果,具有相当的合理性和科学性。同时,近因原则也为绝大多数国家海上保险法所采用,作为保险理赔的一项基本原则。因此无论从完善我国海上保险立法或与国际航运与保险实践相接轨的角度考虑,我国都应当在立法上确认近因原则。
关键词:海上保险 近因原则 实践应用
On Principle of Proximate Cause
Abstract: Principle of proximate cause is the fundamental in the phase of lodging a claim of insurance and claiming setting of insurance. Proximate cause ought to be the cause that is approximate to the effect and exerts a deciding and dominate function independently. Our state-run laws haven’t the statement of principle of proximate cause, which can't but be a great defect. The principle of proximate cause adopted by maritime law of insurance of most countries definitely, as a basic principle. So no matter from perfecting our marine insurance legislation or practicing with international shipping and insurance, we should confirm the principle of proximate cause in legislating.
Key words: maritime law of insurance; Principle of proximate cause; practice
一、近因原则概述
海上保险合同是一种“限定性赔偿合同”。根据海上保险合同和海上保险法,保险人的“赔偿责任范围”,不是保险标的发生的全部损失、损害、费用和责任,而是一定原因(即所谓“承保风险”)造成的某些损失、损害、费用和/或责任(即所谓“承保损失”)。因此,在海上保险理赔中,应适用“因果关系原则”,在普通法中称为“近因原则”(Principle of Proximate Cause)。①该原则要求保险人承保危险的发生与保险标的的损害之间必须具有符合海上保险法的因果关系。承保危险是因,保险标的的损害是果,这是海上保险索赔和理赔的前提条件。
在海上保险法发展的早期,人们普遍认为在时间上与损失最为接近的原因即为近因。比如英国《1906年海上保险法》第55条(1)款关于近因标准的规定:“Subject to the provisions of this Act, and unless the policy otherwise provides, the insurer is liable for any loss proximately caused by a peril insured against, but, subject as aforesaid, he is not liable for any loss which is not proximately caused by a peril insured against.”
经过十多年的实践,人们逐渐认识到时间最近作为确定近因的标准不尽合理,并且其漏洞易为不当利用。比如假设被保险人指示船长将被保险船舶凿沉,这样指示行为发生在先,凿船行为发生在后,那么船舶沉没在时间上最为接近的原因是船长的行为(甚至是船员的行为),而被保险人有意的不当行为仅属于远因(Remote Cause),这样,保险人仍需负赔偿责任。为了改变这种不合理的现象,一种新的确定近因的标准应运而生。早期最具代表性的案例是Leyland Shipping Co. Ltd. V. Norwich Union Fire Insurance Society Ltd. 一案,英国上议院在对该案的判决中确定了近因的新标准。该案中,船舶遭受德国潜水艇的袭击,但在拖轮的协助下抵达勒阿费尔,后停靠在码头旁。当刮大风时,风使该船与码头相碰,港口当局担心该船沉没而关闭了码头,并命其停靠在防坡堤外围。该船在那里停靠了2天,随潮落而搁浅,随潮起而起浮,在该船沉没之前,其所有人根据未包括战争原因在内的保险单以损失为海难所致为由要求赔偿。上议院一致主张,船舶搁浅并非一项“新的干预行为(novus actus interveniens)”, 潜艇袭击是损失的近因,保险人不负赔偿责任。
上议院大法官Shaw在作关于近因理论的解释时说:“何谓‘接近’?在处理近因问题上,以往将在时间上与损失最为接近的原因当作近因的标准,现已不在考虑之列。最为接近的原因是指对损失最具有影响力的原因,这种影响力即使在其他原因同时发生时也仍然保留,并不被消除或削弱,一直存续以致损失事件的发生。”另在诸因素中选择近因时,大法官Shaw又指出:“把应确定的问题当作一个事实,并且将选择落在那个真正的、占支配地位的(Predominant)和最具有影响力(Efficient)的原因上。”①
英国海上保险法学者Victor Dover在考虑诸家判例及一切情形后,将近因原则综合归纳为:
损失的近接原因,乃是在效率而非时间上所近接于损失的原因。在决定此原因时对于原因虽然可不计,但此学说必须以常识解释,才能支持而非否定当事人的订约意思,也就是在近接原因与最后损失之间,必须有一未被阻断的直接连锁关系;倘如有任何新的阻断原因发生于近接原因与最后损失之间者,此一新的阻断原因将排除以前的各原因,而依据该新原因自己所具有的效率、控制力等性质来决定。②
在1938年,“拉纳萨•弗鲁特汽船和进口公司诉宇宙保险公司”案中,“绿宝石”轮在航行途中搁浅,船上的香蕉因迟延而腐烂。被保险人认为,“搁浅”是货损的近因,根据保险单的规定,保险人应负赔偿责任。保险人则认为,腐烂或固有缺陷是近因,根据保险单的规定,保险人不负赔偿责任。联邦最高法院指出,近因是有效的原因,不是仅仅对结果在时间上较近的非主要原因。该案中货物装船时是完好的,正常航程不会腐烂,货损的近因是海上风险——搁浅,不是因搁浅而引起的迟延,根据海上货物保险单的规定,保险人对货损应负赔偿责任。③
结合上述理论和案例,我们可以将近因原则的内含归纳为如下几点:
1、近因是指近接于损失的原因,遥远的原因不作近因考虑。
2、近接原因是指效果上近接,即原因对损失的发生具有决定性的作用。而不是时间上的近接,即不是造成损失的最后原因。由此可知,近接原因也不是直接原因。直接原因如果自身不具有独立的影响力,而是从属于另一原因,则该原因作为近因,尽管它是间接的。从法律逻辑学的角度,我们可以作出如下分析:
如果 A→B
B→C
则 A→B→C
假设A是B的充分条件,B是C的充分条件,那么A必然可以推导出B,B又必然可以推导出C,则A的存在就注定了C的发生。B是A的必然结果,同时又是C的直接原因。在这里B不具有独立的支配力,它是由A引发,而直接导致C的结果,可以说,B在A与C之间架起一座桥梁。B只是起到中介或媒介的作用,对事物的结局不具有决定性的影响。因此A是C的近因,尽管它是间接原因;B不是C的近因,尽管它是直接原因。
我国《海商法》和《保险法》均没有关于“近因”原则的明确确认,但在司法实务中,因果关系还是成为一种似乎不言自明的法律思维。比如在某水运公司诉中国人民保险公司某分公司船舶保险合同纠纷一案:
1988年4月1日,原、被告签订了“湛水运706船”保险合同,根据保险单背面条款,由于搁浅造成被保险船舶的全部或部分损失,保险人负责赔偿。1988年4月2日13点45分,“湛水运706船”航行于湛江外罗门水道时,因雾,视线不良,船舶偏离航线而搁浅,致船舵丢失,船底铆钉松动渗漏。原告要求被告赔偿因此遭受的损失,被告以被保险船舶该航次超载和不适航拒赔。经查:1、“湛水运706船”船检证书载明,该船核定载重量为1200吨,该航次装载货物1342.5吨。事故发生后,船检部门对该船重新丈量,证实该船载重量为1350吨,并重新签发船检证书。2、“湛水运706船”自1983年底进坞修理后,一直未进坞检修。按照国家船检局的规定:沿海货驳船应每隔3年进行坞内检修,并应取得船检部门认可。发生事故时,该船仍持有有效的适航证书。法院认为:该次事故系驾驶人员未谨慎驾驶导致搁浅,属于保险单背面条款规定的保险责任范围。“湛水运706船”超期进坞检修,违反了国家船检局的规定,但与搁浅事故无因果关系。该船本航次装载1342.5吨货物,经船检部门证实未超载,且该次搁浅不是因超载造成。据此,法院判决被告应承担赔偿责任。被告不服提起上诉,二审法院维持了一审判决。①对于该案的判决,实际上已经运用了近因原则的法律思维:天气原因和驾驶过失是损失即搁浅的近因,超载和不适航不是损失的近因。因此损失由近因所致,被保险人提出索赔,保险人应当负赔偿责任。
但是,我国立法上没有近因原则的表述,这不能不说是一大缺憾。英国海上保险法确立的近因原则是经过长期实践总结的结果,具有相当的合理性和科学性。同时,近因原则也为绝大多数国家海上保险法所采用,作为保险理赔的一项基本原则。因此无论从完善我国海上保险立法或与国际航运与保险实践相接轨的角度考虑,我国都应当在立法上确认近因原则。
二、近因原则在实践中的具体运用
在灾害或事故发生后,对于所造成的损失保险人是否应承担赔偿责任,关键在于确定损失的近因是否为承保风险。如果损失发生时诸多原因同时存在,即应确定哪一原因是具有独立的决定性支配力的,再追究保险单是否承保这一风险,作为确定保险人赔偿责任的依据。在实践中,由于船舶在海上航行可能遭遇一系列风险、事故,因此可能有以串连形式存在的一系列原因。如果某一原因的介入打断了原有的某一事件与损害结果之间的因果关系链条,并独立对损害结果起到决定性的作用,该新介入的原因即作为近因。如果没有新原因的介入,则须在因果关系链条中找到最后一个对损害结果发生决定性支配力并可作为其后一系列原因之充分条件的原因作为近因确定保险责任的有无。
1、为避免或减少损失发生而采取的措施。
英国海上保险法认为:如果船主准确预料到承保风险将会发生而采取措施避免,由此造成的损失,被保险人仍然不能根据保单获得赔偿。这已成为一项确立的原则。其理论依据在于:
1)、损失的近因不是承保的风险,而是船主的推断。①保险所承保的本为客观的意志之外的因素,而非当事人任何一方的主动意志行为。
2)、船主避免损失发生的行为或避免损失扩大的行为,是对原因果关系链条的介入,其后发生的损失,也被视作这一介入的结果。
1942年英国上议院在“Yorkshire Dale Steamship Co. Ltd. V. Minister of War Transport ”一案中确认了这一原则。假设某船舶保险单承保海难所致的损失,但战争原因除外,则下列情形下,虽然损失是海难所致,然而损失的近因却应认定为战争:
1)、被保险船舶的船长为使船舶免被捕获而靠岸行驶,结果船舶受损。
2)、保险船舶为避免被敌方所扣,当它被追赶时进入一个即无港口,也无锚地的海湾,后由于风浪致使船舶靠岸行驶而受损。②
本文作者认为:为避免或减少损失发生而采取的措施不能视作近因。这是因为:
1)、船主的推断是建立在客观事实基础上的,并非主观臆测。损失的发生具有事实依据,也具有一定的必然性,船主的行为只是起到置换的作用,即以较小的损失避免较大的损失。对此种损害的承保,并不违背承保风险的客观性原则。
2)、近因是独立对损失的发生起决定性作用的原因,其本身是不可选择也没有从属性的。而船主为避免或减少损失发生而采取的措施是在船货存在现实的危险时为减少损害不得已而为之的,不具有近因的构成要件,不是近因。
3)、从客观效果而言,将为避免或减少损失发生而采取的措施视作近因不利于船长或被保险人积极主动地采取措施避免或减少海上风险,不利于保护船货安全,最终对保险人的利益也不利,因为保险人要对本可避免或减少的损失承担保险责任。其最终的结果是一个“双输”的结局。
2、迟期造成的损害
迟期造成的损害主要包括两方面:对船方造成的损失和对货方造成的损失。前者主要是指船期损失,即船舶如期到达进行营运本可获得的收益。后者主要是指期限利益和行市变化以及货物变质的损失。英国《1906年海上保险法》第55条第2款(b)规定:“Unless the policy otherwise provides, the insurer on ship or goods is not liable for any loss proximately caused by delay, although the delay be caused by a peril insured against.”(除非保单另有规定,船舶或货物保险人对直接由迟期造成的损失不负责赔偿,尽管迟期是由承保的海上风险造成的。)由此可见,由于迟期造成的损失,保险人不负赔偿责任。其理论依据在于:这种损失的近因是迟延而不论迟延是否由于承保事故造成,即使迟延是由于承保事故造成,法律上认为迟延为另一新原因介入,与以前的事故原因已无关系。①
本文作者认为:迟期是海上风险的必然结果,对损害的发生不具有独立的决定力量,而是充当了海上风险与损害结果之间的桥梁。尽管从表面上看,损害是由迟期造成的,但迟期并非作为外来因素介入而中断了原有的因果关系链条,而是在这一链条内部承担传导和中介的作用。因此,将迟期作为近因而免除保险人的赔偿责任是不科学的。上述“拉纳萨•弗鲁特汽船和进口公司诉宇宙保险公司”案的判决也支持了这一观点。对迟期造成的损失应否赔偿,应根据造成迟期的原因是否为承保风险而定。

注:本文原载《大连大学学报》(社会科学版)2004年第3期第37——39页

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沈阳市地名管理办法

辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市地名管理办法

沈阳市人民政府令第13号


  《沈阳市地名管理办法》业经2009年10月9日市人民政府第29次常务会议讨论通过,现予以发布,自2009年12月1日起施行。

市长:李英杰
二○○九年十月十四日

沈阳市地名管理办法

  第一章 总则

  第一条为加强地名管理,适应经济社会发展、人民生活和传承文化需要,根据国务院《地名管理条例》和《辽宁省地名管理条例》的有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条本办法所称地名,是指用作标示方位的地理实体名称。包括以下范围:

  (一)自然地理实体名称,指山、河、湖泊、洞、泉、滩、沟峪等各种自然地理实体名称;

  (二)行政区域名称,指市、区、县(市)、乡(镇)、街道办事处名称;

  (三)居民地名称,指社区居民委员会、村民委员会和农村自然村名称;

  (四)城镇街、路、巷、楼门牌编码;

  (五)名胜古迹、纪念地、公园、自然保护区、文化和体育场(馆)等名称;

  (六)具有地名意义的隧道、桥梁(立交桥、人行天桥)、车站、机场、电站、水利设施等名称;

  (七)大型建筑物及建筑群体名称;

  (八)其他具有地名意义的名称。

  第三条本市行政区域内的地名管理工作适用本办法。

  第四条地名管理应当坚持尊重当地历史和现状,保持地名的相对稳定,对历史悠久、具有纪念意义的地名予以保护的原则。

  第五条地名管理实行市、区、县(市)人民政府领导责任制。

  市民政部门是全市地名管理工作的行政主管部门,主要职责是:编制全市地名工作规划和地名总体规划;审核、审批地名的命名、更名、废止;审定并组织编撰标准地名资料和工具图书;指导和监督标准地名的推广使用;开展地名信息公共服务;管理地名标志和地名档案;对行业管理部门使用的地名实行监督和指导;协调地名管理相关事宜;指导和监督区、县(市)地名管理部门的工作。

  区民政部门负责本辖区行政区划名称和道路命名、更名、废止的呈报工作;负责楼门牌编制、设置和管理工作;负责编制本辖区地名详细规划。

  县(市)民政部门负责本辖区行政区划名称命名、更名呈报工作;负责道路命名、更名、废止的审核、呈报、备案工作;负责建筑物及建筑群体名称的审批和楼门牌编制、设置、管理工作;负责编制本辖区地名详细规划。

  发展和改革、建设、规划、公安、城管、房产、交通、财政、工商、文化广电新闻出版等部门,应当按照各自职责,做好地名相关管理工作。

  第六条地名工作经费实行预算管理。地名标志设置维护所需经费列入年度市城建投资计划,地名管理日常工作经费列入年度本级政府财政预算,专款专用。

  第二章 地名的命名和更名

  第七条地名的命名应当遵循下列规定:

  (一)符合城乡地名总体规划要求,反映当地历史、地理、文化、经济特征,符合被命名实体的性质、功能、形态、规模和环境等实际情况,含义健康、简明、确切;

  (二)一般不以人名命名,不以外国地名命名地名,禁止用国家领导人的名字作地名;

  (三)乡、镇和街道办事处、社区居民委员会不重名,乡、镇内的村民委员会、自然村不重名,城镇内的街、路、巷、广场不重名;

  (四)城镇内的各种综合服务大楼、大型建筑物及建筑群体不重名;

  (五)具有地名意义的站、场、桥等名称应与当地主地名相一致;

  (六)派生地名应与当地主地名相统一;

  (七)地名用字应当规范,避免使用生僻字、同音字和错别字以及字型、字音易混淆或者易产生歧义的字;

  (八)南北走向的道路通名为街,东西走向的道路通名为路,对斜向的道路适当命名为街名或者路名,不足500米长、8米宽的道路通名为巷。

  第八条地名的更名应当遵循下列规定:

  (一)凡有损国家主权和尊严的,带有民族歧视性质和妨碍民族团结的,带有不健康内容和庸俗色彩,以及其他违背国家方针、政策的地名,必须更名;

  (二)不符合本《办法》第七条规定的地名,在征得有关方面和当地群众同意后,予以更名。

  第九条快速路、主干路和自然地理实体名称的命名、更名、废止,由市地名管理部门会同相关部门提出意见,报市人民政府审批。

  次干路、支路的命名、更名、废止,由所在行政区地名管理部门提出方案,经本级人民政府审核同意,报送市地名管理部门提出审核意见后,由市人民政府审批。市地名管理部门应当自受理之日起15个工作日内提出审核意见。

  县(市)范围内道路命名、更名、废止,由所在行政区地名管理部门提出方案,报本级人民政府审批,之后报市地名管理部门备案。

  涉及两个以上行政区的道路和自然地理实体名称的命名、更名、废止,由市地名管理部门会同相关部门提出方案,报市人民政府审批。

  桥梁、隧道、城市广场、公园等城市公共设施名称的命名、更名、废止,由其建设的主管部门向市人民政府提出申请,经市地名管理部门提出审核意见后,由市人民政府审批。市地名管理部门应当自受理之日起7个工作日内提出审核意见。

  第十条公交站点、车站、机场、电站、水利设施、纪念地、名胜古迹等具有地名意义的名称命名、更名、废止,由其行业管理部门征得市地名管理部门同意后,按照有关规定审批。

  第十一条城镇大型建筑物及建筑群体名称的命名、更名、注销,由开发、建设单位或者产权所有人向市地名管理部门提出申请,按照有关规定予以审批。

  建筑物名称与企业名称相一致的,应当以工商行政管理部门核准的企业名称为准,然后到地名管理部门办理建筑物命名、更名手续。

  第十二条新建、改建的道路命名、更名,建设单位或者管理部门应当在竣工验收后30日内,向地名管理部门提出申请。

  第十三条楼、门牌的编制、设置和管理,由区、县(市)地名管理部门按照市民政部门制定的楼门牌编制管理细则执行。

  凡在城镇内新建或者改建建筑物及建筑群体,开发、建设单位或者产权所有人,应当在取得建设用地规划许可证及施工许可证的同时,携带建筑设计轴线图、规划及建设用地规划许可证等相关文件,到所在区、县(市)地名管理部门申请办理楼、门、户及单元牌号码。对未办理地名审批手续的,公安、房产、工商、公共事业等部门不予办理相关手续。

  建筑物及建筑群体的拆迁,涉及原楼门牌号码废止的,由所在行政区、县(市)地名管理部门核准后向社会进行公布。

  第十四条乡、镇名称的命名、更名,由所在行政区的地名管理部门提出方案,经区、县(市)人民政府审核同意,报市人民政府按照相关规定审批。

  第十五条街道办事处名称的命名、更名,由所在行政区的地名管理部门提出方案,经区、县(市)人民政府审核同意后,报市人民政府审批。

  第十六条社区居民委员会、村民委员会、自然村名称的命名、更名,由所在行政区的街道办事处或者乡、镇人民政府和地名管理部门提出方案,经所在区、县(市)人民政府批准后,报市地名管理部门备案。

  第十七条地名的命名、更名,可以邀请有关专家进行论证,必要时举行听证会。

  第十八条任何单位和个人,未经批准,不得擅自对地名命名或者更名。

  第三章 地名的标准化与应用

  第十九条标准地名一般由专名和通名两部分组成。专名是地名的个体属性,通名是地名的类别属性。标准地名用规范的汉字书写,以汉语普通话为标准读音。一个地名,应当只有一个标准名称和读音,不得一地多名、一名多写。

  第二十条地名的罗马字母拼写应当按照国家公布的《汉语拼音方案》作为统一规范和国际标准,并按照《中国地名汉语拼音字母拼写规则》执行。

  第二十一条少数民族地区的地名,按照国家颁布的少数民族语地名的译写规则书写。

  第二十二条各级人民政府批准的标准地名,由同级地名管理部门负责向社会公布。

  各机关、团体、企事业单位、部队和其他组织在公文、报刊、广告、公告、证件、广播、电视、教材、牌匾、商标、地图等方面必须使用依法批准的标准地名。

  第二十三条地名管理部门负责编辑本行政区域内的标准地名出版物。非地名管理部门编辑的地名出版物,出版前需报同级地名管理部门审核。

  第四章 地名标志的设置与管理

  第二十四条地名标志的设计、加工制作及设置,应当符合国家规定的标准,实行分级设置、管理与维护。

  地名标志应当由取得相应资质的单位制作,同类地名标志应当采用统一标准。

  第二十五条城区内街、路、巷地名标志,由市地名管理部门负责设置、管理与维护。

  区属乡镇和县(市)范围内街、路地名标志,由所在区、县(市)地名管理部门负责设置、管理与维护。

  第二十六条建筑物及建筑群体标准名称标志的设置,设置者应当持有《辽宁省建筑名称使用证》,并报经市容行政主管部门同意。

  第二十七条地名标志的移动、拆除,由其地名管理部门组织实施。

  第五章 档案管理与地名信息化

  第二十八条地名管理部门应当按照档案管理的法律、法规及规定,收集、整理、鉴定、保管地名资料,保证地名档案完整、准确,防止地名资料的丢失和损坏。

  第二十九条市和区、县(市)地名管理部门,应当建立地名信息管理系统,开发和利用地名档案为社会服务。

  第六章 处罚

  第三十条对偷窃、故意损毁或者擅自移动路牌等地名标志的,依据《中华人民共和国治安管理处罚法》规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十一条对损毁地名标志造成经济损失的,由直接责任者赔偿。

  第三十二条地名管理工作人员玩忽职守、滥用职权的,由所在单位或者上级主管部门批评教育,情节严重的,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章附则

  第三十三条本办法所称大型建筑物及建筑群体名称标准是:

  (一)标志性建筑:指公众认可,建筑风格别具特色,人文与自然环境相协调,体现时代感的公益性、永久性建筑物。

  (二)大厦、大楼、商厦:一般用于楼层达到17层以上(含17层),或者高度达50米以上(含50米),或者建筑面积3万平方米以上的综合性高层建筑物或者大型楼宇名称。

  (三)山庄:指占地面积1万平方米以上,花园、绿地面积不低于占地面积的50%,依山而建,环境优雅低层住宅区,或者以住宅、休闲娱乐为用途的建筑群体。不是依山而建的,不得用“山庄”作通名。

  (四)小区:用于具有较完善的基础设施和公共服务设施、有相当的人工景点和一定的绿地面积,建筑面积在5万平方米以上,或者住宅建筑不少于10栋的大型居民建筑群体。对于建筑群体规模小于10栋的居民住宅,依据所从事的文化、艺术、科技等具有某种特色,可分别采用园、苑、庭、阁、家、轩、院、居、舍、坊等作通名。

  (五)城:指占地面积在20万平方米以上,具有地名意义、规模较大封闭或者半封闭式的商场、专卖贸易、办公、娱乐等综合性多功能的大型建筑群和城市住宅区。占地面积在5万平方米以上,拥有单体较高层建筑、具有地名意义的大型建筑,可用“城”作通名。

  (六)广场:指城市用地规模较大,占地面积1万平方米以上,或者总建筑面积10万平方米以上,具有2000平方米以上开阔、宽敞的公共场地,供人们活动、休闲、游玩等场所。

  (七)中心:指占地面积2万平方米以上,或者总建筑面积20万平方米以上,具有某种单一功能,且在全市范围内是最具规模的大型建筑群。

  (八)宾馆、饭店、公寓、酒店:指相对独立、具有一定建筑规模(建筑面积在3000平方米以上)的住宿、餐饮、娱乐、购物等功能的楼宇或者群楼。

  第三十四条本办法自2009年12月1日起施行。



安徽省人民代表大会常务委员会关于批准《淮南市物业管理规定》的决议

安徽省人大常委会


安徽省人民代表大会常务委员会关于批准《淮南市物业管理规定》的决议



(2006年8月25日安徽省第十届人民代表大会

常务委员会第二十五次会议通过)



安徽省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议审查了《淮南市物业管理规定》,决定予以批准,由淮南市人民代表大会常务委员会公布施行。



淮南市物业管理规定



(2006年6月22日淮南市第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 2006年8月25日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准)



第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本规定。

第二条 本规定适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理工作。

第三条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,区、县房地产管理部门对本辖区内物业管理活动进行监督管理,指导业主委员会的工作,协调业主委员会与物业管理企业的关系。

建设、规划、工商、物价、公安、市容、水利等行政管理部门应当在各自职责范围内对物业管理活动进行监督管理。

社区居民委员会应当协助区、县房地产管理部门做好本社区内的业主大会的成立工作,并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督。

第四条 符合业主大会成立条件尚未成立的物业管理区域,建设单位应当书面报告区、县房地产管理部门,并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料;建设单位未及时书面报告的,业主可以向区、县房地产管理部门提出成立业主大会的要求。

第五条 区、县房地产管理部门应当在接到建设单位的书面报告或者业主的要求后,及时会同社区居民委员会,指导成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组一般由5名成员组成,其中社区居民委员会代表、建设单位代表各1人,业主代表3人,筹备组组长由业主代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起7日内以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组应当自成立之日起30日内,在区、县房地产管理部门的指导下,召开首次业主大会会议。

第六条 本规定实施前,已建成投入使用的物业管理区域,原建设单位不存在的,由物业所在地的区、县房地产管理部门指导成立业主大会筹备组;属于房改出售公有住房的,由房改出售公有住房的单位参加业主大会筹备组。有多家房改出售公有住房单位的,由出售公有住房套数最多的单位参加业主大会筹备组。

第七条 业主大会筹备组应当履行下列主要职责:

(一)拟定业主公约草案、业主大会议事规则草案;

(二)拟定业主委员会的选举办法草案;

(三)确认业主的身份及其在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出业主委员会委员候选人名单,并在首次业主大会会议召开之前,将名单在物业管理区域内公示7日以上;

(五)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容,做好会务工作。

第八条 业主委员会应当由5至15人单数组成,其成员不得在本物业管理区域内的物业管理企业及其关联企业任职。业主委员会每届任期由业主大会确定,一般为3年,其组成人员可以连选连任。

业主委员会委员缺员超过40%的,应当召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的,区、县房地产管理部门应当责令业主委员会限期增补。

第九条 分期建设的物业达到成立业主大会条件时,选举业主委员会成员一般为5人,每期入住后再增选业主委员会成员,直至本届业主委员会任期届满重新选举。

第十条 除首次业主大会会议外,业主大会会议由业主委员会负责召集。

业主大会会议每年至少举行一次。符合法定条件提议召开业主大会临时会议的,业主委员会应当在30日内召开;逾期未召开的,房地产管理部门应当督促业主委员会召开。

业主委员会集体辞职的,或者违反法律法规,侵害多数业主合法权益,经区、县房地产管理部门指出拒不改正的,按本规定第五条重新选举业主委员会。

第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面形式征求意见的,应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由业主签字确认。

第十二条 依法选举产生的业主委员会应当在规定的期限内,将有关资料报区、县房地产管理部门备案,并将备案的有关情况告知物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会和辖区派出所。

业主委员会备案的有关内容发生变更的,应当重新备案。

第十三条 区、县房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

以业主委员会的名义发布信息,必须经业主委员会会议作出决定,加盖印章方可对外公布。

第十四条 业主委员会每半年至少召开一次会议,业主委员会会议由主任或受主任委托的副主任召集并主持。三分之二以上业主委员会委员要求召集的,业主委员会主任应当及时召集。

业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定应当经全体委员过半数同意。

第十五条 业主委员会应当建立业主名册,并指定专人保管。业主名册应当包括业主的姓名、房号、建筑面积、联系方式等内容。

产权发生变更或者联系方式改变的,业主应当及时告知业主委员会和物业管理企业。

建设单位、物业管理企业应当协助业主委员会建立业主名册。

业主名册仅供核对业主身份、投票权数及通知业主参加会议使用,不得用于其他目的。

第十六条 业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。未按时移交的,可由辖区派出所协助移交。

第十七条 业主大会、业主委员会对重大事项作出决定,使少数业主合法利益受到损失的,受益业主应当给予相应补偿。

第十八条 物业管理企业应当在资质等级许可的范围内从事物业管理活动,不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让资质证书。

第十九条 外地物业管理企业进入本市承揽物业管理业务的,应当持资质证书、营业执照、税务登记等资料,到市房地产行政主管部门备案。

第二十条 一个物业管理区域应由一个物业管理企业管理。分期开发建设的,前期建成部分已确定物业管理企业的,后期建设部分不再另行选聘物业管理企业。

第二十一条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作:

(一)预售商品房在取得商品房预售许可证前;

(二)现售商品房在正式销售30日前;

(三)非出售的新建物业在交付使用90日前。

第二十二条 前期物业管理招标投标活动中的评标由建设单位代表和物业管理方面的专家组成的评标委员会负责。评标委员会成员由5人以上的单数组成,其中专家人数不得少于成员总数的五分之三。

评标委员会专家由招标人从专家库中随机抽取产生。与投标人有利害关系的人不得进入项目的评标委员会。

建设单位应当将与物业管理企业签订的前期物业服务合同报送市房地产行政主管部门备案。

第二十三条 新建住宅物业的建设单位在办理房屋预售手续时,应提供物业管理方案,并按物业总建筑面积的3‰提供物业管理用房,但最低不得少于50平方米。

物业管理方案包括:物业管理用房面积及其座落位置、建设单位与物业管理单位签订的前期物业服务合同;物业管理企业的营业执照和资质证书;业主临时公约;住宅区公共配套设施设备明细表;建筑面积5万平方米以上的住宅物业应当提供前期物业管理项目招标投标备案表。

本规定实施以前已出售的物业,其管理用房面积标准由市人民政府另行规定。

物业管理用房应当包括物业管理办公用房、业主委员会办公用房和保安人员值班用房、门卫房等。

第二十四条 建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋,并具备水、电基本使用功能。违法建筑、临时建筑、公共场所或者公共部位不得作为物业管理用房。

第二十五条 物业管理服务合同解除后,物业管理企业应当退还多收的物业管理服务费和其他费用。有过错的,应当依法赔偿损失。

第二十六条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅物业服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价;非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。

政府指导价由市、县价格行政主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准确定,并定期调整和公布。具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中约定;双方约定不成的,可以申请价格行政主管部门协调。物业管理企业应当将约定的收费标准报市、县价格行政主管部门和物业管理行政主管部门备案。

第二十七条 业主或物业使用人因装饰、装修等产生的建筑垃圾,应当按照物业管理企业指定的地点统一堆放,并按规定交纳清运费用,由物业管理企业统一清运。

第二十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务费可以每月收取一次,也可以半年收取一次,双方另有约定的,从其约定。

新建商品房物业服务费的收取时间自领取钥匙时开始计算;未领取的,自建设单位通知交房的最后期限开始计算。

第二十九条 建设单位或者房屋出售单位空置的物业和业主尚未使用的物业,应全额交纳物业服务费。

业主出售物业时,应当结清物业服务费等相关费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

第三十条 业主对物业管理企业提供的属于物业管理服务合同约定的服务不满意的,可以向业主委员会、物业管理企业或房地产管理部门投诉,但不得拒绝交纳物业服务费。

业主联名或者业主委员会要求解除物业管理服务合同的,在解除合同的程序未履行完毕前,不得拒绝交纳物业服务费。

第三十一条 物业管理企业对其管理区域内的违反相关法律法规规定的行为应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门。

有关行政管理部门应当在接到物业管理企业报告后的2个工作日内调查处理。损坏绿化及设施,装饰、装修房屋时拆改房屋承重结构等违法行为,由建设行政主管部门查处;违法搭建建筑(构)物,违反规定摆摊设点、占道经营,随意倾倒生活、建筑垃圾等破坏市容环境和超标排放噪声的行为,由城市管理行政执法机构查处;擅自改变房屋用途或外貌,侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备等行为,由房地产行政管理部门查处;堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质等行为,由公安部门查处;在宅院内私自打井等违法行为,由水利行政管理部门查处。

第三十二条 车辆在物业管理区域内的公共场地、道路上停放、收费及其使用等管理事项,由业主大会或业主委员会决定。收费标准参照物价部门的规定确定。车主对车辆保管有要求的,由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

载重量超过0.5吨的货车和超过9座的客车不得在住宅物业管理区域内停放,因施工等特殊需要的除外。

物业管理区域内停放车辆不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得占用公共绿地和公共活动场地,不得产生噪声等环境污染。

第三十三条 物业管理区域内的机动车停车场(库),应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人。

第三十四条 物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主所有:

(一)物业管理用房;

(二)按规划配建的非机动车车库;

(三)公共绿地、道路、场地,共用走廊通道;

(四)建设费用已分摊进入房屋销售价格的其他物业;

(五)建设单位以物业买卖合同或其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;

(六)其他依法归全体业主所有的设施设备。

建设单位申请归全体业主所有的房屋所有权初始登记时,由房地产登记机构予以记载,但不颁发房地产权证书。业主委员会成立后,房地产登记机构应当向业主委员会提供记载的内容。

第三十五条 新建商品住宅、公用住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时,物业买受人应当按照国家、省和本市的规定,交纳专项维修资金。未交纳专项维修资金的业主应当补交。补交的具体办法由市房地产行政主管部门制定。

专项维修资金应当用于物业的共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造,不得挪作他用。

第三十六条 专项维修资金由市、县人民政府确定的机构负责统一管理,实行专户存储,按幢建帐,按户核算制度。

专项维修资金低于规定数额的30%时,由业主大会按各业主占有的物业建筑面积续筹。续筹比例和方式由业主大会决定。

第三十七条 物业共用部位、共用设施设备的中修、小修由业主委员会或物业管理企业提出方案和资金预算,并组织相关业主讨论决定。

第三十八条 高层住宅的电梯、高压水泵日常运行费用和维护费用纳入物业服务费。

首次电梯更新费由建设单位支付,交市专项维修资金管理机构,实行专户存储,专款专用。

第三十九条 违反本规定的行为,国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律法规有处罚规定的,依照其规定处理。

第四十条 违反本规定第四条规定,未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告区、县房地产管理部门,或者未按照规定提供有关资料的,由区、县房地产管理部门责令限期改正。

第四十一条 违反本规定第十九条规定,外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动未到市房地产行政主管部门备案的,由市房地产行政主管部门责令其限期改正。

第四十二条 物业管理企业违反本规定第三十一条第一款规定,对违法行为未予劝阻、制止或者未及时报告有关行政管理部门的,由市房地产行政主管部门责令改正;造成严重后果的,依法承担相应的法律责任。

第四十三条 房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者对报告的违法行为不予查处的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;造成损失的,依法予以赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十四条 本规定自2006年10月1日起施行。