二手房买卖合同纠纷办案小结/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-06-18 02:08:28   浏览:9434   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
二手房买卖合同纠纷办案小结

作者:陈召利 主页:www.law-god.com


最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件,笔者发现,房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因,令人深思。本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题,希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。
一、 房屋中介机构操作不规范
1.委托合同签订不规范
一般来说,房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同,但是,在实践中,房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同,多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”,将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起,内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。
2.逃避居间义务
房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在《南京市房地产买卖契约》(现变更为《南京市存量房买卖合同》)上签字盖章,不如实将双方的权利义务反映在合同上,逃避居间义务。这样一旦发生纠纷,买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。
根据市政府办公室2007年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定,从2007年9月1日起,本市主城区存量房实行网上交易管理,存量房交易资金监管也一同实行。存量房实行网上交易,买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后,如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审,其他交易程序基本没有变化,只是将原来手工填写的(《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类)改为从网上打印。由房地产经纪机构促成交易的,由经纪机构提供打印服务。如房地产经纪机构无法提供上述打印服务,则不具备合法的房地产经纪资质。
在此,提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕,选择正规的房地产经纪机构,以免自己的权利被非法侵害。
二、 房屋买卖合同的内容不完整
如上所述,房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同,而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同,对中介费用(即报酬)的计算方式和支付方式作了明确约定,而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作,一般来说,二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。
房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次,价款是合同中最重要的条款,合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定,则应当在合同中明确这一约定。再次,合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式,应明确以现金还是支票支付,付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
在此提醒购房者,房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调,有效地控制风险,避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形,否则,一旦售房者违约,购房者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施,但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者,待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空,此时售房人早已“失踪”。
三、 房屋买卖合同补充协议的效力不确定
在房屋买卖过程中,经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是,买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷,买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。这样,房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用,但是房屋中介人员很难保持中立的状态,而且是否愿意作证也存在疑问。
在此,笔者建议,房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制,明确约定只有签订书面的补充协议,才具有法律效力,从而减少争议的发生。


下载地址: 点击此处下载

中华人民共和国政府和法兰西共和国政府关于中法相互增设总领事馆的换文

中国政府 兰西共和国政府


中华人民共和国政府和法兰西共和国政府关于中法相互增设总领事馆的换文


(签订日期1991年4月29日 生效日期1991年4月29日)
             (一)中方去文

法兰西共和国国务部长、外交部长罗朗·迪马先生阁下:
  我谨代表中华人民共和国政府确认:中华人民共和国政府和法兰西共和国政府本着进一步发展两国友好关系和加强两国领事关系的共同愿望,就双方增设总领事馆问题达成协议如下:

 一、中华人民共和国政府同意法兰西共和国政府在广州设立一个总领事馆,其领区范围为广东省、海南省和福建省。

 二、法兰西共和国政府同意中华人民共和国政府在法兰西共和国领土上增设一个总领事馆。设领地点和领区范围通过外交途径另行商定。

 三、两国政府将在各自国家的法律和规定的范围内为对方总领事馆的设立提供一切必要的协助。
  上述内容如蒙阁下代表法兰西共和国政府复照确认,本照会和阁下的复照即构成中华人民共和国政府和法兰西共和国政府之间的一项协议,并自复照之日起生效。
  顺致最崇高的敬意。

                    中华人民共和国国务委员兼外交部长
                           钱其琛
                          (签字)
                      一九九一年四月二十九日于北京
             (二)法方来文

中华人民共和国国务委员、外交部长钱其琛先生阁下国务委员先生:
  我荣幸收到了阁下四月二十九日的来函,其内容如下:(内容同中方去文,略)
  我荣幸地通知阁下,法兰西共和国政府同意你来函之条款。你的来函及本函构成法兰西共和国政府和中华人民共和国政府的一项协议,并自即日起生效。
  顺致最崇高的敬意。

                     法兰西共和国国务部长、外交部长
                          罗朗·迪马
                          (签字)
                      一九九一年四月二十九日于北京

关于进一步促进电子商务健康快速发展有关工作的通知

国家发展和改革委员会办公厅 财政部办公厅 农业部办公厅等


关于进一步促进电子商务健康快速发展有关工作的通知


发改办高技[2013]894号



各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市人民政府办公厅:
为进一步促进电子商务健康快速发展,国家发展改革委、财政部、农业部、商务部、人民银行、海关总署、税务总局、工商总局、质检总局、林业局、旅游局、邮政局、国家标准委等部门研究决定,继续加快完善支持电子商务创新发展的法规政策环境,现将有关工作通知如下:
一、统筹推进电子商务发展环境建设。国家发展改革委会同相关部门进一步完善促进电子商务健康快速发展的跨部门工作协调机制,继续推进国家电子商务示范城市创建工作,支持相关部门和地方围绕完善电子商务法规政策环境开展试点工作,并对有关部门和地方推进电子商务示范城市建设,开展电子商务试点工作等进行咨询指导、监督与评价。
二、推动电子商务企业会计档案电子化试点工作。财政部会同有关部门,组织开展会计档案电子化管理试点工作,修订完善《会计档案管理办法》,研究完善电子会计档案管理制度,推进电子会计档案在电子商务领域中的应用,充分发挥电子会计档案在电子商务领域会计信息数据管理、利用等方面的作用,推动电子商务领域会计信息化,提高会计信息质量。
三、推进商贸流通领域电子商务创新发展。商务部会同相关部门进一步完善电子商务交易、物流配送、网络拍卖等领域电子商务应用的相关政策、管理制度及标准规范;研究制定电子商务统计指标相关标准,加快建立健全统一高效的商贸流通业统计体系和电子商务统计体系,推进信用监测体系建设;促进商品现货市场电子商务规范发展,鼓励综合性批发市场、旧货流通市场、专业化市场发展线上、线下协同的电子商务应用体系,支持外贸电子商务、农产品电子商务、社区电子商务发展,密切产销衔接,推进电子商务示范基地建设,加强电子商务人才培训。
四、完善跨境贸易电子商务通关服务。海关总署会同商务部、税务总局、工商总局、质检总局、邮政局、国家标准委等部门在已有工作基础上,进一步完善跨境贸易电子商务通关服务环境,共同研究制定相配套的管理制度及标准规范,推进外贸电子商务企业备案信息共享,探索多部门联合推动跨境贸易电子商务通关服务的综合试点工作。
五、加快网络(电子)发票推广与应用。财政部、税务总局负责研究跨境贸易电子商务适用的税收政策及相关管理制度和标准规范。税务总局会同财政部继续加强电子商务企业的税收管理制度研究,完善网络(电子)发票的管理制度和信息标准规范,建立与电子商务交易信息、在线支付信息、物流配送信息相符的网络(电子)发票开具等相关管理制度,促进电子商务税务管理与网络(电子)发票的衔接,继续推进网络(电子)发票应用试点工作,推广网络(电子)发票在各领域的应用。
六、深入推进电子商务可信交易环境建设工作。工商总局负责加强网络商品交易及有关服务行为的规制建设,会同有关部门研究建立网络经营者信用指标体系,推动网络经营者交易信用信息采集与管理服务,鼓励社会中介机构开展网络经营者信用评价活动,研究制定跨境贸易电子商务企业主体身份标识管理制度,推动电子商务市场主体、客体及交易过程基础信息的规范管理与服务,组织电子商务服务企业开展电子商务可信交易保障服务试点工作。
七、建立完善电子商务产品质量安全监督机制。质检总局会同工商总局等有关部门,研究推进电子商务产品质量诚信体系建设,研究建立电子商务交易产品基础信息规范化管理和基于统一产品编码体系的质量信息公开制度,推动以组织机构代码实名制为基础的企业质量信用档案在电子商务领域的应用;会同邮政局探索建立跨境贸易电子商务邮件快件的检验检疫监管模式;会同有关部门研究建立跨境贸易电子商务产品质量安全监督和溯源机制,支持跨境贸易电子商务发展。
八、推动移动电子商务支付创新发展。人民银行负责研究制定金融移动支付发展政策,推进金融移动支付安全可信服务管理体系建设,建立移动支付信息安全保障体系;引导商业银行、支付机构实施移动支付金融行业标准,推动移动支付联网通用、业务规范发展;以金融IC卡应用为基础开展移动支付技术创新应用试点工作,探索符合市场要求的移动支付技术方案、商业模式和产品形态,为产业发展提供示范效应,促进移动电子商务支付创新发展。
九、完善电子商务快递服务制度。邮政局负责探索建立重点地区快递准时率通报机制,健全旺季电子商务配送的保障措施,创新城市电子商务快递服务机制;配合海关总署、质检总局等部门推进完善跨境贸易电子商务邮件快件管理。
十、推进电子商务标准化工作。国家标准委会同相关部门改组电子商务标准化总体组,建立完善电子商务国家标准体系,协调电子商务标准制定,会同有关部门和地方依托国家电子商务示范城市建设和电子商务试点工作,开展电子商务主客体的信息描述、电子商务交易过程监管、电子商务支付等关键环节的标准研制、验证、完善和推广工作。
十一、促进农业电子商务发展。农业部负责研究制定农产品分类定级等标准规范,与相关部门共同研究探索推进以农业产业化龙头企业、农民专业合作社、家庭农场等新型农业经营主体为纽带的农产品质量安全追溯体系、诚信体系建设,加强农业电子商务模式研究,规范农业生产经营信息采集,推动供需双方网络化协作,完善农业电子商务体系,推进农业领域电子商务应用并开展相关试点工作。
十二、促进林业电子商务发展。林业局负责研究推进林业电子商务发展的相关政策,研究制定基于电子商务的森林资产评估、地区性的森林资源转让、林权交易等管理办法,依托电子商务拓展林产品销售,支撑林区、林场发展转型,促进农民增收;会同工商总局研究建立林产品交易诚信体系;制定林产品的分类定级、网络交易等标准规范,推进林产品、林权交易的规范化与网络化,开展林产品、林权交易电子商务试点工作。
十三、促进旅游电子商务发展。旅游局负责研究制定旅游电子商务管理办法及相关推进政策;建立旅游电子商务公共服务和监管机制,推动旅游在线服务模式创新;研究建立重点旅游景区游客流量等相关信息的在线发布机制;会同工商总局推动旅游电子商务可信交易体系建设及旅游服务电子合同应用,开展集游客流量预警发布、即时投诉服务、电子合同签订、游客在途在线即时服务等功能的旅游综合电子商务服务试点工作。
十四、各地区加快支持电子商务发展环境建设。各地方要重点支持符合本地区发展实际需求的电子商务企业发展,配合中央部门落实相关重点工作,建立完善本地区跨部门的电子商务工作协同机制,加快完善地方性电子商务政策体系,进一步加强电子商务基础设施建设,为电子商务企业创新发展提供良好的环境。深圳市、北京市等23个国家电子商务示范城市要继续深入推进创建工作,落实创建工作方案各项任务,加快推进国家电子商务试点工作,探索支持电子商务发展的新机制和新政策,为国家制定电子商务相关法规标准提供实践依据。



国家发展改革委办公厅

财政部办公厅
农业部办公厅

商务部办公厅
人民银行办公厅

海关总署办公厅
税务总局办公厅

工商总局办公厅
质检总局办公厅

林业局办公室
旅游局办公室

邮政局办公室
国家标准委办公室
2013年4月15日