贷款未经批准买方应要承担违约责任/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-25 10:51:19   浏览:9387   来源:法律资料网
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贷款未经批准买方应要承担违约责任


【案情介绍】
2005年3月5月,张某与李某签订了《上海市房地产买卖合同》,张某将上海市长宁区某处的两房两厅的房屋出售给李某。合同约定:签约当日支付首付款人民币40万元,贷款支付人民币60万元。合同签订时,银行的信贷员也在场,并且告知双方60万贷款没问题。经审批,银行最终没有同意李某的贷款申请,李某也无力支付60万元房款。因政府对房产市场的宏观调控,现在该房屋的市场价格已经没有100万元,所以张某要求继续履行合同。

【法律分析】
因政府对房产市场的宏观调控,银行贷款的政策也越来越严格,像上述案例发生银行不批贷款的情形在目前具有一定的普遍性,所以也有必要把该案例拿出来分析一下。

一、李某是否可因不可抗力而解除合同
合同解除是指在合同有效成立之后,没有履行或没有履行之前,当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式,使当事人设定权利义务关系终止的行为。根据《合同法》的规定,合同解除分为:协商解除、约定解除和法定解除。
可以行使法定解除的情形有:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
根据上述案例,合同既没有约定解除,也达不成协商解除,只能套用法定解除。李某所能引用的法定解除理由是:因不可抗力致使不能实现合同目的。申请银行贷款未获批准,是否构成不可抗力?根据《合同法》第117条第2款:本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即构成不可抗力须同时满足四个条件:1、不能预见,2、不能避免,3、不能克服,4、客观情况。通常不可抗力的情形有:天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等。不可抗力的范围只能是一个大致的,不可抗力的判断只能是具体的,不可能盖棺定论,一成不变。但为了保证合同的稳定性和交易的安全性,不可抗力解除合同的情形是非常严格而且狭小。其实从某种角度而言,不可抗力就是指上述列举的天灾、火灾、战争、罢工、政府行为,为大家所公认的情形。若李某以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责,在审判实践中,是很难获得支持。

二、李某是否可因第三人原因而解除合同
李某因银行贷款未获批准,而造成不能支付房款,是否可以解除合同。对李某而言,贷款未获批准是李某不能预料的,也不可归责于李某,完全是由于银行的原因,造成李某履约不能,对此李某是没有过错的,让一个没有过错的人来承担违约责任则显失公平。
但是根据我国法律的规定,违约责任的归责原则是严格责任原则,不以主观过错为要件,只要李某有违约行为,就要承担违约责任。其次根据《合同法》第121条的约定:当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷,依照法律规定或按照合同约定解决。很明显目前的法律而言,因第三人银行而造成的李某违约,李某依旧要向张某承担违约责任,李某更不具有解除合同的权利。李某是否有权向银行追偿,则要根据双方之间的约定或法律的规定。

三、李某是否可因情事变更而解除合同
所谓情事变更,是指在合同订立后,因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况,改变了订立合同时的基础,使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。使用情事变更原则的要件:1、须有情事变更的事实;2、情事变更须发生在合同成立后履行完毕前;3、须情事变更的发生不可归责于当事人;4、须情事变更是当事人缔约时所不能预见的;5、须情事变更使履行合同显示公平。理论上说:在违约责任与免责之外,尚有因合同变更或解除而不构成违约责任的领域,情事变更就属于该领域。在《合同法》草案曾设有情事变更原则的条款,只是《合同法》正式出台前未予保留。
《合同法》之所以没有规定情事变更原则,其中有一个重要的理由是情事变更与商业风险很难区分。其实二者还是有很多不同之处:1、商业风险属于从事商业活动所固有的风险,作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度;而作为情事变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常的变动。2、商业风险,法律推定当事人有所预见、并且能预见;对情事变更,当事人未预见到,也不能预见。3、商业风险所带来的损失,可归责于当时人;而情事变更则不可归责于当事人。4、商业风险的后果由当事人承担不会造成明显不公平;而情事变更的后果由当事人承担则显失公平。
签约时可以获得贷款,签约后由于贷款政策变动,导致贷款不能获得银行审批,改变了订立买卖合同时的基础,造成合同履行困难,应该属于情事变更的情形。因为贷款政策的变动,是李某不能预见的,而且不可归责于李某,理应属于情事变更的范围。若贷款的政策没有变化,由于李某个人的资信不足,导致银行没有批准贷款申请,这显然要归责于李某,因而也不构成情事变更,不能免责。
从理论上说,若构成情事变更,则先有当事人协商,协商不成,则请求法院变更或解除合同,并且可以免责。

总而言之,因为情势变更在我国还没有被完全采纳,李某因银行贷款未获批准,理应向张某承担违约责任。建议在签订《房地产买卖合同》时,作为卖方应该要求若买方在银行贷款未获批准应该在多少天内补足;作为买方则要考虑清楚,若银行贷款未获批准或贷款成数下降,则是否有能力补足,或在征得卖方同意的前提下约定:若买方银行贷款未获批准,买方可以解除合同并不承担违约责任。

奚正辉 律师 网址:www.joinwaylawfirm.com

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关于印发《恩施州铁矿开发利用和保护管理暂行办法》的通知

湖北省恩施土家族苗族自治州人民政府办公室


关于印发《恩施州铁矿开发利用和保护管理暂行办法》的通知

恩施州政规〔2009〕5号


各县、市人民政府,州政府有关部门:

现将《恩施州铁矿开发利用和保护管理暂行办法》印发给你们,请认真遵照执行。







二〇〇九年九月二日







恩施州铁矿研发利用和保护管理暂行办法



第一章 总 则



第一条 为了促进铁矿研发利用、加强铁矿研发管理,根据《中华人民共和国矿产资源法》及有关法律、法规,结合本州实际,制定本办法。

第二条 本办法所称铁矿研发利用是指与之有关的勘查、开采、选冶、开发及相关矿权设置、环境保护、安全生产、基础设施建设等。

第三条 在本州境内研发利用铁矿资源必须遵守本办法。

第四条 州铁矿采选冶试验开发工作协调领导小组办公室(以下简称州铁矿办)负责铁矿研发利用的组织协调工作,开展政策措施、规划布局研究。有关部门(单位)根据各自职责依法开展工作。



第二章 指导思想 基本原则 总体目标



第五条 铁矿研发利用的指导思想:全面落实科学发展观,按照市场配置资源的原则,开展研发利用工作,将资源优势转化为经济优势,促进经济和社会协调发展。在已探明储量的核心矿区(储量5000万吨以上),按照国家和省里的要求,只对武钢或其合作伙伴或《国家钢铁产业调整和振兴规划》支持的企业开放;在已探明储量的非核心矿区(储量小于5000万吨),选点开展工业化试验。

第六条 铁矿研发利用的基本原则:坚持先科研后开发,按照符合下列两个经济技术条件的要求分步推进:

(一)符合科技攻关条件。鼓励、支持多种技术方案(工艺路线)开展科技攻关,通过选冶使铁矿石的含铁品位由38.37%—45.1%提高到55%以上,铁回收率达到70%以上、含磷由0.93%—0.94%降低到0.25%以下,其他有关指标满足规模生产要求。

(二)符合规模开发利用条件。规模开采应符合国家钢铁产业政策和有关技术规范的要求。

第七条 铁矿研发利用的总体目标:按不同的方向和工艺,形成采、选、冶试验攻关模式。力争在试验期内形成200—300万吨铁精砂/年和与之相适应的冶炼工业化试验生产规模,配套与规模化开发相衔接的基础设施建设。在规模开发期形成500万吨以上的钢铁生产能力,配套与之相适应的采选冶一条龙的辅助厂矿。



第三章 研发利用管理



第八条 鼓励支持科技攻关工作。提铁降磷(杂)科技攻关工作按照“市场主导、企业为主,政府适当资助”的原则进行。科研攻关工作以自主研发为主,充分吸收与借鉴国际先进的研发思路和先进技术为辅。鼓励和支持有经济实力、技术支撑、研究基础的科研单位、企业采取多种技术方案(路线)开展科技攻关工作。

第九条 加强科技攻关成果鉴定及使用管理工作。针对恩施州铁矿开展的选(冶)矿研究,成果的鉴定工作按有关规定进行。没有取得科技部门认可的技术成果不得进行铁矿规模化开发。

第十条 认真做好补充地质勘查工作。国土资源部门要按照经省政府同意的补充地质勘查工作方案确定的工作任务、目标,按近期为满足科研工作提供详细地勘资料和矿样的要求,加强组织领导,合理调配技术力量,保证工作质量,在充分利用现有地质工作成果的基础上,组织好补充地勘工作。

第十一条 加强相关矿权协调。按照近期有利于科研、远期服务于开发的原则加强矿证管理工作。经依法审查同意开展现场选矿试验的,由州国土资源部门协助试验业主办理试验用采矿许可证,试验用采矿许可证不得转让。

第十二条 加强资源保护,规范采矿秩序。在科技攻关阶段,采矿活动必须以科技攻关为目的,不得以科研名义圈占资源或倒卖原矿。国土资源部门要加强对铁矿石开发利用的管理,凡开采方式不符合开发利用方案,开采量与科研工作需求不一致,超量开采铁矿石甚至是倒卖原矿的,立即终止采矿,情节严重的应依法吊销采矿许可证。

第十三条 严格铁矿开采准入管理,严禁无证开采。铁矿开采应按程序和行业管理要求取得环境保护、安全生产、土地利用等许可。未经许可不得擅自开采铁矿石,禁止乱挖滥采。

第十四条 积极支持铁矿工业化试验。州铁矿办会同州科技局组织专家对试验项目的试验方向、线路和工艺进行论证评审,经批准后方可进行工业化试验。试验方向、线路和工艺不得重复。试验期内州国土资源局对试验企业配置探明储量规模在5000万吨以下矿山,供企业试验攻关。

第十五条 州国土资源部门会同相关部门对全州现有铁矿企业按照法律法规和本办法的规定进行清理整顿。

第十六条 试验攻关阶段,全州引进2-4家经济、技术实力较强的企业(除武钢外)按不同的工艺路线进行科技攻关。在取得试验采矿权证后,试验期为三年。凡进行工业化试验的企业必须在恩施州境内注册,并按投资总额的3—5%向所在县市有关部门交纳保证金。企业在规定时间内没有完成试验攻关任务的,实行无绩效退出。

第十七条 试验企业进入程序:县市政府上报试验项目方案——州铁矿办组织专家论证——报州铁矿领导小组审定——进入项目核准程序——报批矿权——投资试验——成果签定。

第十八条 国土资源部门和进入试验阶段的企业,应当定期向州铁矿办报告工作进展情况,州铁矿办对各试验点进行跟踪考核。



第四章 附 则



第十九条 本办法由州人民政府法制办公室负责解释。

第二十条 本办法自公布之日起施行,有效期5年。





中华人民共和国与国际复兴开发银行贷款协定(新疆公路项目)

中国 国际复兴开发银行


中华人民共和国与国际复兴开发银行贷款协定


(新疆公路项目)
(签订日期1994年11月11日)
  中华人民共和国(以下简称“借款人”)与国际复兴开发银行(以下简称“世行”)于一九九四年十一月十一日签订本协定。
  鉴于
  (A)借款人对本协定“附件2”所述的项目的可行性和优先性感到满意,要求世行对本项目提供资助;
  (B)本项目将在借款人的帮助下由新疆维吾尔自治区(以下简称为新疆)负责执行,作为这种帮助的一部分,借款人将使新疆获得根据本协定提供的贷款资金;
  鉴于世行同意,特别是以上文为基础,按照本协定以及世行在本协定签订的同日与新疆签订的《项目协定》中规定的条款和条件向借款人提供本贷款;
  本协定缔约双方现协议如下:

  第一条 通则;定义
  1.01节 世行于一九八五年一月一日起实施的《贷款与担保协定通则》,在经过如下修改之后(以下简称“《通则》”),是构成本协定整体的一部分:
  (a)删除3.02节最后一句。
  (b)将6.02节中的(k)段改为(l)段,另新增加一(k)段如下:
  “(k)当出现这样一种特殊情况,使得任何随后的提款都与世行协定条款的第三条第3节的规定不相符时。”
  1.02节 本协定中使用的若干词汇,除上下文另有要求外,其词义在《通则》和本协定的序言中均有其相应的解释,下列新增词汇,则具有以下词义:
  (a)“连接道路”,系指按照乌鲁木齐市政发展规划,将在乌鲁木齐市内建设的从河滩路北口至乌拉泊的连接吐鲁番-乌鲁木齐公路及乌鲁木齐-大黄山公路的22.4公里道路。
  (b)“高管局”系指在本项目D.1(a)中所述将成立的高等级公路管理局或其后继单位。
  (c)“公路”系指在本项目A.1中所述将修建的吐鲁番-乌鲁木齐-大黄山公路。
  (d)“内部联线”系指本项目A.4中所述将修建、修复及提高等级的道路。
  (e)“项目办”系指新疆高等级公路建设指挥部下属的临时性机构“项目执行办公室”或其后继者。
  (f)“项目协定”,系指在本协定签订的同日世行与新疆之间签订的协定,该协定同样可以随时修改。本词义也包括《项目协定》的所有附件和补充协议在内。
  (g)“专用账户”,系指本协定2.02节(b)中所提及的账户。
  (h)“新疆”,系指作为借款人的一个下属行政机构的新疆维吾尔自治区或其任何继任者。
  (i)“XCD”系指新疆交通厅或其后继者。
  (j)“XHGHCA”系指新疆高等级公路建设指挥部或其后继者。

  第二条 贷款
  2.01节 世行同意按照本贷款协定中规定或提及的条款和条件,向借款人提供一笔以多种货币计算、并由世行对每笔提款按发生当日的汇率进行折算、折算后提款总额相当于一亿五千万美元(USD150000000)的贷款。
  2.02节 (a)本项贷款资金可根据本协定“附件1”的规定,从贷款账户中提款,用于支付已发生的(如世行同意,亦可用于支付将发生的)、本协定附件2所述项目所需的、并且应从本贷款资金中支付的货物及服务的合理费用。
  (b)为实现本项目的目标,借款人应以世行满意的条款和条件,包括适当的防止抵债、没收或扣押的措施,在一家银行开设并保持一个美元专用存款账户。专用账户中款项的存入和支出,应按照本协定“附件4”的规定进行。
  2.03节 提款截止期应为二000年十二月三十一日,或由世行另定的更晚的日期。世行应及时将该更晚日期通知借款人。
  2.04节 对于尚未提取的贷款本金,借款人应按百分之零点七五(0.75%)的年率按时向世行交付承诺费。
  2.05节 (a)对于已经提取尚未偿还的贷款本金,借款人应按每一个利息期的利率按时向世行交付利息。每一利息期的利率为前一个半年所确定的核定借入款成本加上百分之零点五(0.5%)。在本协定第2.06节规定的每个日期,借款人应支付上一个利息期尚未偿还的贷款本金所产生的利息,该笔利息应按该利息期内适用的利率计算。
  (b)世行应根据实际可能,在每一个半年期终了后,将该半年期的核定借入款成本通知借款人。
  (c)在本节中使用的:
  (i)“利息期”系指本协定2.06节中规定的每一日期以前的六个月时期,第一个利息期为本协定签订日所在的利息期。
  (ii)“核定借入款成本”系指世行在一九八二年六月三十日以后已经提取而未清偿的借入款部分的成本,由世行合理确定并以年百分比表示之,该成本不包括世行分配给下列用途的这类借入款或部分借入款的成本:(A)世行的投资;(B)世行在一九八九年七月一日以后可能发放的、其利率不根据本节(a)段确定的贷款。
  (iii)“半年期”系指日历年的前六个月或后六个月。
  (d)世行应至少提前六个月通知借款人在某一确定的日期对本节(a)、(b)、(c)(iii)段进行如下修改:
  “(a)对于已经提取而尚未偿还的贷款本金,借款人应按每一季度的利率按时交付利息,该利率为前一季度所确定的核定借入款成本加上百分之零点五(0.5%)。在本协定第2.06节规定的每一个日期,借款人应交付上一个利息期未偿还的贷款本金所产生的利息,该笔利息应按照该利息期内所适用的利率计算。”
  “(b)世行应根据实际可能,在每一季度终了后,将该季度的核定借入款成本通知借款人。”
  “(c)(iii)‘季度’系指从每个日历年的一月一日、四月一日、七月一日及十月一日开始的三个月时期。”
  2.06节 利息和其他费用应每半年交付一次,交付日为每年的五月一日和十一月一日。
  2.07节 借款人应按照本协定附件3规定的分期还款时间表偿还贷款本金。

  第三条 项目的执行
  3.01节 (a)借款人对实现本协定“附件2”中所述的本项目各个目标作出承诺,为此,借款人应不受制于或不局限于贷款协定中规定其应承担的任何其他义务,促使新疆履行项目协定中规定其应履行的一切义务,并应进行或促使进行一切必要的或适当的活动,包括提供资金、设施、服务和其他资源,以使新疆能履行这些义务,不应进行或允许进行任何妨碍或干扰履行这些义务的活动。
  (b)借款人应按照世行满意的下列主要条款和条件将贷款资金转贷给新疆:
  (i)转贷款期限应为二十年,包括五年宽限期;
  (ii)对已提取尚未偿还的转贷款本金,新疆应按本协定第2.05节所确定的利率的90%按时交付利息;
  (iii)对尚未提取的转贷款本金,新疆应按本协定2.04节所确定的费率按时交付承诺费;
  (iv)新疆应承担转贷款项的外汇风险。
  3.02节 除非世行另行同意,凡项目所需的并将由本贷款资金支付的货物采购、土建工程及咨询服务,均应按照项目协定“附件1”的规定办理。
  3.03节 世行与借款人因此同意,《通则》第9.04节、9.05节、9.06节、9.07节、9.08节和9.09节中所规定的义务(分别涉及保险、货物和服务的使用、计划和进度表、记录和报告、维修及土地征用等),应由新疆根据项目协定第2.03节来承担。

  第四条 财务约文
  4.01节 (a)对于根据费用报表从贷款账户中提款所作的全部支出,借款人应:
  (i)根据健全的会计惯例保留或促使保留反映这些支出的记录和账目;
  (ii)保证保留证明这些支出的所有记录(合同、订单、发票、账单、收据及其他文件),直到世行收到最后一次从贷款账户中提款的那一个财政年度的审计报告后至少一年;
  (iii)使世行的代表能够检查这些记录。
  (b)借款人应:
  (i)由世行可以接受的独立的审计师,按照一贯运用的适当的审计原则,对每一财政年度的在本节(a)(i)段提及的各类记录和账目,包括专用账户的各类记录和账目进行审计;
  (ii)尽快,但在任何情况下最迟不晚于每一财政年度终止后的六个月,向世行提供一份由前述审计师们按照世行合理要求的范围及详细程度所作的这类审计报告,包括一份由上述审计师们出具的、关于该财政年度内所提交的费用报表以及这些费用报表准备的程序和内部控制是否能作为有关提款的依据的独立的审计意见。
  (iii)当世行随时提出合理要求时,向世行提供关于上述记录、账目以及对它们所作的审计这类文件的其他资料。

  第五条 世行的补充规定
  5.01节 根据《通则》第6.02节(1)款,特规定以下补充事项:
  (a)新疆未能履行项目协定中规定的任何义务;
  (b)由于在本贷款协定签字后发生的事件所造成的特殊情况,致使新疆不可能履行项目协定中规定的义务;
  5.02节 根据《通则》7.01节(h)段,特规定以下补充事项,即:发生本协定5.01节(a)段规定的任何情况,并且在世行向借款人发出通知后六十天内继续存在。

  第六条 生效日期;终止
  6.01节 在《通则》12.01节(c)段的含义范围内,规定下列事项作为本贷款协定生效的附加条件,即:借款人的国务院已批准本协定;
  6.02节 在《通则》12.02节(c)段的含义范围内,规定下列补充事项,该补充事项将包括在准备向世行提供的法律意见或法律意见书内:《项目协定》已得到新疆的正式批准或核准,从而其条款对新疆产生法律上的约束力;
  6.03节 兹确定本协定签字后九十(90)天为《通则》12.04节所要求的日期。

  第七条 借款人的代表;地址
  7.01节 为《通则》11.03节之目的,借款人的财政部长被指定为借款人的代表。
  7.02节 为《通则》11.01节之目的,特列明以下地址:

  借款人方面:
  中华人民共和国
  北京 100820
  三里河  财政部
  电报挂号:FINANMIN
       BEIJING
  电传:22486 MFPRC CN

  世行方面:
  美利坚合众国
  华盛顿哥伦比亚特区20433
  西北区H街1818号
  国际复兴开发银行
  电报挂号:
  INTBAFRAD
  Washington,D.C.
  电传:248423(RCA)
     82987(FTCC)
     64145(WUI)或
     197688(TRT)
  本协定的缔约双方,通过其各自正式授权的代表,于本协定开始所述的日期,在中华人民共和国北京市,就本协定以各自的名义予以签署,以昭信守。
  注:附件一、二、三、四略。

    中华人民共和国        国际复兴开发银行东亚及
      授权代表          太平洋地区代理副行长
      金立群            尼古拉斯·霍普
      (签字)             (签字)