新疆维吾尔自治区人民政府


新政办发〔2004〕36号

关于印发《新疆维吾尔自治区政府外债管理暂行办法》的通知
　　
伊犁哈萨克自治州,各州、市、县(市)人民政府,各行政公署,自治区人民政府各部门、各直属机构:
　　《新疆维吾尔自治区政府外债管理暂行办法》已经自治区人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。
　　
二OO四年三月十八日
　　
新疆维吾尔自治区政府外债管理暂行办法

　　第一章　总　　则第一条　为了加强政府外债管理,规范我区各级政府及其相关部门举借和偿还政府外债的行为,防范和化解政府外债风险,积极、合理、有效地使用政府外债,维护自治区的对外信誉,根据国家有关规定特制定本办法。
　　第二条　本办法所称政府外债是指由自治区人民政府统一对外举借的、或者合法担保的、或者在特定情况下由政府偿还的各类国外借款,包括:(1)国际金融组织贷款(包括世界银行贷款、亚洲开发银行贷款);(2)外国政府贷款(包括日本输出入银行贷款等)。
　　第三条　政府外债由自治区人民政府统一对外举借。政府外债的借入与使用以国家和自治区的财政信誉为基础。使用政府外债的贷款项目(以下简称贷款项目)的管理以贷款的资金、债务、财务为主线,做到债务责任清晰明确,责、权、利相结合,借、用、还相统一。
　　第四条　政府外债管理工作遵循的总原则是“统一领导、归口管理、分工合作、各司其职”。
　　第五条　各地区、各部门举借政府外债的规模应当与本地区、本部门的经济发展水平和可支配的财力相适应。
　　第六条　举借政府外债应当事先落实偿债资金来源和偿债责任以及抵御债务风险的措施。经各级政府批准的、需用财政资金偿还的政府外债,应当纳入各级财政预算;经各级财政部门担保的外债,应当明确还贷责任和义务。
　　第二章　组织机构和职责
　　第七条　自治区政府外债管理领导小组制定自治区利用政府外债的发展战略、中长期规划、总量平衡和优化结构的目标。
　　第八条　自治区政府外债管理领导小组下设办公室,办公室设在财政厅,办公室按照有关规定行使管理政府外债的具体职能。
　　第九条　财政厅是自治区人民政府举借政府外债的对外窗口和对内归口管理部门,是自治区人民政府债权债务的代表人,其职能包括:会同有关部门负责组织对外谈判、磋商、签订贷款协议等,向债务人进行转贷;开展与贷款业务有关的协调和管理工作;制定项目财务管理办法等有关的规章制度;对项目单位的财务工作进行指导和监督;根据财政部的授权负责贷款专用帐户的管理以及贷款的支付与提款报帐;负责督促和落实贷款的还本付息付费;落实还款责任;监督项目配套资金的落实与使用等。
　　第十条　财政厅与有关单位编制全区利用政府外债项目的年度计划、规模、投向和备选项目;按照国家基本建设程序和有关规定,做好贷款项目建议书及可行性研究报告的评估和申报工作。
　　第十一条　自治区各地(州)、县(市)财政部门是当地人民政府外债项目的债权债务的代表人,参与提出申请政府外债项目,负责筹措配套资金,负责建立还贷准备金,落实还款责任。
　　第十二条　由审计机关或有资质的中介机构依据《审计法》等有关规定对政府外债项目进行审计。
　　第三章　规划、申请、审批
　　第十三条　自治区有关部门会同自治区财政厅共同制订利用政府外债项目的规划,并提出具体项目,建立贷款项目备选库。
　　第十四条　各行业部门、各地(州)根据本部门、本地区的经济发展战略,优选重点备选项目,向自治区有关部门和财政厅提出使用政府外债的计划和贷款申请,同时提交项目初始文件,包括简明项目建议书。
　　第十五条　申请贷款项目的部门,应向同级财政部门提供下列资料:贷款项目申请书;经批准的项目建议书(包括项目名称、内容;贷款项目的数额、来源、期限、利率;配套资金落实情况;还款计划、贷款项目对财政预算和部门预算的影响;还款资金的来源和偿债行政责任人、偿债监督行政责任人及最终债务人等);财政部门认为应当提供的其他资料。
　　第十六条　自治区各主管部门所管辖的单位申请的贷款项目,由其主管部门申报,并提供反担保;地(州)、县(市)申请的贷款项目,由所在地政府向财政厅申报,并由各同级财政部门提供担保,担保人须签字盖章。
　　第十七条　各级财政部门要认真审核各地、各部门所提出的贷款项目是否符合公共财政支持的范围,分析贷款项目的转贷安排、债务分配、风险管理方案、配套资金落实等问题,并形成《对申请列入贷款规划的项目审核意见书》报财政厅和自治区计委。
　　第十八条　由地方财政部门作为借款人或提供担保的贷款项目,在申报之前,由项目所在地同级财政部门或自治区财政厅对贷款项目进行评估,转贷时不再另作评估。对项目所在地同级财政部门没有评估的项目,财政厅不予受理有关贷款项目的申报事宜。
　　第十九条　贷款项目由财政厅负责向财政部提出。任何部门和单位不得擅自向国外贷款方提出项目申请,不得提交与项目有关的任何文件和资料。
　　第二十条　贷款项目的审批以500万美元为限额,限额以上的为限上项目,须经自治区计委和财政厅初审后,提交自治区政府外债管理领导小组审定,报国家发改委和财政部审批。500万美元以下的为限下项目,由自治区财政厅会同自治区计委审定、审批,并报财政部批准。
　　第二十一条　贷款项目报批后,如对贷款金额和建设方案有重大调整,需按立项审批程序重新报批;贷款项目在执行中,如需修改贷款协定内容(包括贷款使用方案的调整、项目内容的变更、项目执行方案的变化等),须报原项目审批部门批准后,由自治区财政厅上报财政部。
　　第四章　转贷管理
　　第二十二条　各级财政部门负责贷款项目的转贷工作。
　　第二十三条　外国政府贷款按还贷责任分三类:一类项目是指自治区财政厅审查评估同意作为借款人,并承担偿还责任的项目;二类项目是指项目单位作为借款人,并承担偿债责任,经自治区财政厅审查同意并提供还款担保的项目;三类项目是指项目单位作为借款人,并承担还款责任,转贷银行作为最终还款人,财政部门提供窗口服务的项目。
　　第二十四条　贷款项目的类别由申报项目单位申请,财政厅批准,并由财政部最终确认。
　　第二十五条　外国政府贷款一类项目的转贷,由自治区财政厅向财政部推荐转贷银行,财政部审核后委托转贷银行办理财务代理业务,转贷银行不再对项目进行评估。贷款国政府批准项目后,由财政部与转贷银行签署财务代理委托协议,转贷银行代表财政部与自治区财政厅签订项目转贷协议,并报财政部备案。
　　转贷银行不得擅自改变项目的转贷条件。
　　第二十六条　外国政府贷款二类项目的转贷,由项目单位选择转贷银行,或者由财政厅招标确认转贷银行,各级财政提供担保,并通过财政厅上报财政部。财政部审核同意后委托转贷银行办理转贷业务。转贷银行不再对项目进行评估。贷款国政府批准贷款项目后,转贷银行与项目单位签署转贷协议,并报财政部和自治区财政厅备案。
　　第二十七条　外国政府贷款三类项目的转贷,由项目单位推荐转贷银行,经自治区财政厅确认同意后上报财政部。财政部审核后通知转贷银行办理转贷业务。转贷银行接到通知后,对项目进行独立评估,自主决定是否转贷,并最终承担该项目的还贷责任,各级财政部门不提供担保。
　　第二十八条　对第一、二类项目,如项目单位未能有效履行还款责任并导致不能按期对外还款时,转贷银行必须予以对外垫付。转贷银行应将对外垫付的本息、罚息及按国家规定可收取的有关费用的明细清单在对外垫付后及时报送财政厅签收。
　　第二十九条　属于公益性或非经营性性质的基础性项目的贷款,一般列一类或二类项目,由财政部转贷给自治区政府,自治区财政厅代表地方政府,承担贷款的管理与还贷责任;属于竞争性或经营性的贷款项目,原则上使用外国政府贷款,并列入三类项目。
　　第三十条　财政部与自治区人民政府签订转贷协议后,自治区人民政府授权财政厅与各级政府(同级财政部门)根据财政部与自治区政府签订的转贷协议,逐级签订正式的转贷协议。
　　第三十一条　各级政府对贷款进行再转贷时,应按原贷款条件进行转贷,不得额外增加相关费用。
　　第三十二条　财政厅在为贷款项目提供贷款偿还担保前,应根据项目单位提供的反担保承诺,提供贷款偿还担保。
　　各级财政部门、项目主管部门、项目单位必须根据《担保法》,通过法律程序,对借款单位要采取严格的担保与反担保措施,通过书面保证、低押、质押、履约保证金、财政预算担保等多种方式落实贷款项目的债务责任,并监督提供担保和反担保的机构认真履行担保合同。
　　第三十三条　各地(州)、县(市)财政部门是本地外债的归口管理部门和同一级政府的债权债务的代表人,参与本地贷款项目的全过程管理,并负责管理由上级财政转贷的贷款,对贷款项目提供指导、协调、管理及监督。
　　第五章　前期准备
　　第三十四条　贷款项目的前期准备必须符合国内基本建设程序,完成国内有关各项审批工作,包括项目建议书、项目可行性研究报告、项目使用贷款的方案、项目的环境评价报告以及移民安置计划等重要审批环节,项目单位应制定与贷款项目有关的各项行动计划。
　　第三十五条　各级财政部门应积极参与本地贷款项目准备的全过程,包括筛选项目、制定计划和申报工作。
　　第三十六条　各级财政部门要根据最终债务人的性质,评估其偿债能力和偿债资金来源。最终债务人是政府的,要评估该级政府债务代表人的债务总规模、年均偿债支出、可支配财力以及截至评估当时的政府外债逾期率。最终债务人是企业的,要评估企业资产负债情况,过去三年的盈利情况及对拟上项目的盈利测算。最终受益人是个人的,要测算其负担能力、偿债方式和逾期收益。
　　第三十七条　凡需提供配套资金的项目,贷款项目单位在前期准备阶段,必须明确配套资金的出资部门和来源,提出配套资金的安排计划,提供有效的配套资金承诺文件、贷款项目风险管理方案等相关文件。凡上述文件不具备的项目,财政部门不予申报。
　　第三十八条　转贷银行对项目的评估必须与财政部门对项目的前期准备工作同步进行,其评估结果应报送财政部门。
　　第三十九条　用于贷款项目前期准备的费用,由申请贷款项目的地区、行业部门和个人自行筹措。项目前期准备经费原则上应从其他来源解决,自治区财政原则上不提供贷款项目的前期准备费。
　　第四十条　各级财政部门、项目主管部门和项目单位参与项目的谈判工作,并认真进行谈判前的准备,提供完整的项目谈判、签署和生效所需的有关文件。
　　第六章　实施和监督
　　第四十一条　项目的执行和采购,包括招标采购、贷款资金的提款报帐、技术援助及人员培训等的具体实施,必须严格按国家《招投标法》、借款人的有关《采购指南》中的有关规定组织进行。由财政承担或担保的贷款项目的年度采购计划燉清单、招标文件、评标报告、签署的采购合同、培训计划、考察等必须由自治区财政厅审查书面确认,并由项目实施人、授权签字人认证为有效。
　　第四十二条　贷款项目资金(包括贷款本金、各级的配套资金、与项目有关的所有资金)的使用必须符合与相关贷款机构签署的贷款协定中所规定的范围与用途,专款专用,任何单位和个人均不得以任何形式擅自截留、挪用或改变资金的用途。贷款资金必须专户储存,确保资金的安全运行。
　　第四十三条　各级财政部门负责本地区政府外债的财务管理与监督工作,包括落实和监督配套资金的筹措与使用,并对项目单位的财务工作进行监督指导。
　　第四十四条　各级财政部门应会同有关部门督促项目单位建立健全各项规章制度,包括项目管理、资金、会计核算等,随时了解、跟踪和反映项目执行过程中存在的问题,发现问题,及时解决。
　　第四十五条　对于贷款由私营企业等相关的债务人运作的项目,其财政拨付的配套资金应采取国家入股、有偿使用等方式由有关单位按国家规定的制度进行管理,确保国有资产的保值增值。
　　第四十六条　贷款项目在执行中,项目单位应于当年的9月31日和次年的3月31日以前向自治区财政厅提供项目进度报告、财务报表和其他相关的报告。财政部、贷款国或国际金融组织另有相关规定的,按其规定办理。
　　第四十七条　自治区所有使用政府外债的贷款项目,参照世界银行贷款项目财务管理的有关规定,单独设帐,单独核算。已完成项目实施,并办理完整个项目竣工决算的项目单位应执行所属行业的会计制度。第四十八条　贷款项目完工后,项目单位应及时完成竣工决算报告、财务决算报告和项目终期审计报告,建立健全固定资产帐目,将固定资产移交业主管理,各级财政部门应积极参与上述工作的管理与监督。
　　第四十九条　贷款项目建设完成后,项目单位要严格按档案管理的要求,将贷款项目的档案移交项目主管部门或运营单位管理。
　　第七章　债务管理
　　第五十条　各级财政部门应本着“谁用款、谁受益、谁承担风险、谁偿还”的原则,建立债务承诺制度,明确落实还贷责任。
　　第五十一条　由财政厅转贷给各级政府并由各级财政负责统还的贷款债务支出,应统一纳入各级财政预算管理。
　　第五十二条　各级债务人应严格遵守与自治区财政厅或转贷银行签订的转贷协议,项目建设初期就应做好还本付息付费的资金准备,以保证按时足额地偿还贷款本金、利息和相关费用。
　　第五十三条　各级财政部门和相关债务人应建立健全还贷准备金制度,应按已使用当年贷款余额(贷款数额减去归还债务本金)的5—10%建立还贷准备金,设立还贷准备金专户,单独核算和管理。要根据实际选择还贷准备金币种,并在保证还贷准备资金安全和正常使用的前提下,可进行保值增值运作,并将增值收入全部存入还贷准备金专户。
　　第五十四条　对实行重组、改组,以及破产或经营范围变更、贷款地点变更的贷款项目,由同级政府和有关部门重新确定债务人和担保人。贷款项目内容的任何变更都不能对先前做出的任何担保条件和贷款承诺产生效力。任何单位都不得以任何借口推托或逃避偿还债务的责任。
　　第五十五条　各级财政部门应建立政府外债拖欠处罚制度,对发生拖欠的债务人,财政厅将参照财政部的有关规定,并按照财政厅《关于对政府外债项目拖欠实施财政扣款的办法》(新财外〔2003〕71号)的规定实施财政扣款,并按发生拖欠款额的1‰的日率征收滞纳金。
　　第五十六条　财政扣款的对象是与自治区财政厅有预算拨款关系,所承担贷款债务逾期未还的债务人,扣款来源包括自治区财政对债务人的预算补助、专项拨款以及其他通过财政拨付的款项;对无法通过预算扣款清偿逾期未还债务的其他债务人,将直接扣划债务人缴纳财政专户管理的预算外资金或采取其他措施清偿其债务,必要时诉诸法律。
　　第五十七条　各级财政部门应研究制定本地区、本部门的债务监测指标和宏观监测体系,建立债务信誉等级评审和监督制度,设立债务控制警戒线,防止债务风险,保证政府外债的及时偿还。
　　第五十八条　各级债务人要高度重视防范汇率风险,有责任结合国际金融市场动态,按照国家有关规定,通过各种风险管理手段规避潜在风险。对因人为因素造成项目失败或债务拖欠的,要追究相关项目行政负责人的责任。
　　第八章　附　　则
　　第五十九条　本规定由自治区财政厅负责解释。
　　第六十条　各级财政部门和有关单位可根据本办法制定具体实施细则。
　　第六十一条　本办法自发布之日起执行。
　　



财政部


投资性房地产评估指导意见（试行）



第一章 引言

　　第一条 为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，制定本指导意见。

　　第二条 本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

　　第三条 本指导意见所称投资性房地产评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南（试行）》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。

　　第四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。

　　

第二章 基本要求

　　第五条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误，不得以预先设定的价值作为评估结论。

　　第六条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。

　　注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。

　　第七条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。

　　第八条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。

　　第九条 注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求，合理确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。

　　第十条 注册资产评估师应当知晓，当符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。

　　第十一条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。

　　注册资产评估师应当要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺，并对权属资料进行必要的查验。

　　

第三章 评估对象

　　第十二条 注册资产评估师应当知晓会计准则中投资性房地产的分类，并参照以下会计准则的要求，明确评估对象：

　　（一）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。

　　（二）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　（三）已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

　　第十三条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当知晓评估对象对应的是个别建筑物单元，还是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。

　　当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租资产的组成部分时，注册资产评估师应当合理考虑该设备和设施对投资性房地产价值的影响。

　　

第四章 评估方法

　　第十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件，恰当选择评估方法。

　　第十五条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。

　　第十六条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时，应当建立价值可比基础，细化相关比较因素，包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等，明确相关指标参数内涵。

　　第十七条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当对企业来自于投资性房地产的租金收益，以及当期产生的相应费用进行分析，合理判断租金收益与相应费用的匹配性，合理确定净收益。

　　投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分，不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目，并应当恰当考虑免租期和租金收取方式的影响。

　　第十八条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。

　　注册资产评估师应当关注租约的合法、有效性，了解实际履行状况。对合法、有效并实际履行的租约，预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金。当约定租金与市场租金水平存在较大差异时，应当分析其原因，并进行充分披露。

　　第十九条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限。

　　第二十条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当合理确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。

　　第二十一条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。

　　注册资产评估师应当关注已出租的建筑物的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。如果会计核算不包含土地使用权，应当提请企业管理层重新分类，或者在评估结论中扣除土地使用权的价值，并在评估报告中进行必要的披露。

　　第二十二条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。

　　第二十三条 注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。

　　

第五章 评估披露

　　第二十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当在履行必要的评估程序后，根据《资产评估准则──评估报告》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》编制并由所在评估机构出具评估报告，进行恰当披露。

　　第二十五条 注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息，使评估报告使用者，包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等，完整了解评估过程、合理理解并恰当使用评估结论。

　　第二十六条 注册资产评估师在评估报告中应当重点披露以下内容：

　　（一）评估对象的具体描述，包括总体情况和主要特点等；

　　（二）评估对象的权属状况、使用状况及租约信息；

　　（三）价值类型的定义及其与会计准则的对应关系；

　　（四）评估方法的选择过程和依据，评估方法的具体运用；

　　（五）评估假设，主要包括：已签租约是否合法、有效；已签租约是否实际履行，是否会改变和无故终止；已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变；

　　（六）关键性评估参数的来源、依据和测算过程等；

　　（七）是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。

　　第二十七条 当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。

　　

第六章 附则

　　第二十八条 本指导意见自2010年7月1日起施行。