论担保物权的竞合与实现

马江


在各国的民法制度当中，物权制度都占有十分重要的地位，均赋以完善、详尽的各种物权法律。而在我国，目前虽然仍没有一部完整的民法典、《物权法》也只是在起草当中，因此，在我国理论界关于物权制度引起了广泛的关注确。在这样的情况之下，使得物权法理论界呈现出一片百家争鸣的局面。尤其关于物权法的立法价值取向的问题上，更是众说纷纭莫衷一是，其中有很大一部分学者认为我国物权立法应以物的用益为核心，从而顺应物权价值化趋势的发展，推进我国物权立法的现代化进程。但我们同时也应当注意到，物的交换价值和使用价值是统一的两个方面，用益物权注重物之使用、收益固然重要，但从一个完整的物权概念着眼，以物之交换价值为基础的担保物权，亦十分重要。在将来的《物权法》立法当中也应当同样占有十分重要的地位。
担保物权制度是随着交易安全的需要而应运而生的，它是商品经济高度发展的必然产物，其本身作为“商品经济安全阀”的作用被各国立法所重视，无论是大陆法系国家还是英美法系国家，都对此制定和行成了大量的法律和判例。但在我国，长时间的计划经济的存在，人为的割裂了市场与商品流通的联系，物权制度无从谈起，更不用说有关物权制度的立法工作了，因此在建国之后关于担保物权的制度在很长一段时间处于一个无法可依的真空状态。随着社会主义市场经济体制的确立，物权制度的立法和完善工作提到了议事日程上来，物权制度的理论和实践都得到了很大的发展。一九九五年《中华人民共和国担保法》的颁布和实施，标志着我国担保物权制度取得了重大成果。但是随着实践和理论的不断发展和担保制度本身完善和发展的需求，使得《担保法》逐渐表现出它的不足，尤其在担保物权的设立、冲突、实现等方面存在着一些缺欠。也正是基于以上的原因，本文力图通过对担保物权的基础理论以及中外法律的比较着手，就担保物权的竞合问题谈一点自己拙浅的想法。

一、担保物权竞合的概念及种类

1、担保物权竞合的概念
在解释担保物权竞合之前，首先必须解释何为担保物权。所谓担保物权：是指为确保债务之清偿为目的，而于债务人或第三人之特定物或权利上所设立的一种定限物权①。由此可见，所谓担保物权系为保证债务履行而于他人财产或权利上设定的权利，因此，其实现必然不能由权利人一人主张即可实现，这是由于担保物权的定限性和他物权性所决定，因此其实现较自物权相比要受到一定的约束。担保物权人在实现担保物权时，不能无条件对抗其他权利人。其原因在于担保物权常常不能完全符合物权之“一物一权”的原则，“一物数权，数物一权”的现象颇为平常，各担保物权人之间的权利常有冲突，任何一方的权利得以行使均要与它方权利人的权利相对抗方得实现。因此，就产生了担保物权的实现的冲突问题。而所谓的担保物权的竞合，即是指担保物权冲突的解决。有学者为担保物权的竞合下如下的定义：担保物权的竞合，亦称物的担保的竞合，是指同一标的物上存在不同种类的担保物权，此时应以何种担保物权的效力优先的问题②。而我认为此定义似有不妥，正如上文所述，担保物权的竞合，起因于担保物权本身之冲突，而非担保物权种类不同而必然存在的效力等级的差异。即应当强调的是担保物权共存时的对抗的状态，而不必强调这种对抗现象下的效力必须来自不同的担保物权种类。因此，担保物权的竞合应当不仅包括异种的担保物权共存一物而效力孰优孰劣的问题，也应该包括同一物上多个同种担保物权共存时的冲突问题，即不论共存的权利有没有效力优先问题，只要其存在冲突（同顺位的比例受偿）即为担保物权的竞合，其重点在于冲突而非效力的优先问题。因此，基于以上的认识我认为所谓担保物权的竞合系指解决同一物上共存的两个或两个以上同种或异种担保物权时产生的冲突的规则。

2、担保物权竞合的种类

要想解决这个问题首先要解决担保物权的种类这个问题，只有确定了担保物权的种类，才能正确的概括出担保物权竞合的种类来。担保物权的分类依不同的分析角度可以分为学理的分类和法律形态的分类两种。依学理的分类方法担保物权分为：法定的担保物权和约定的担保物权、优先性的担保物权和占有性的担保物权、登记的担保物权和非登记的担保物权等等。因在分析担保物权竞合问题上以法律形态角度的分类为基础，而以学理分析为辅助，因此下面就担保物权的法律形态分类着重加以论述。
担保物权初肇于罗马法，包括信托质、质权、抵押权三种，但至优帝时信托质归于消灭③。现代各国民法亦大多沿袭了此一规定，只是于个别只处有些许不同，皆大与其国情有关，但总结各国的立法实践来看，基本可以归纳为四种：抵押权、质权、留置权、优先权。其中以前三种为理论界之通论，而对于优先权是否具有担保物权的属性存有争议。其中赞同者的观点认为，优先权是特定债权人基于法律的直接规定而享有的就债务人的总财产或特定动产、不动产的价值优先受偿的权利。因此，认为优先权具有以下的特点：①优先权是一种法定的担保物权而区别于其他的约定担保物权。②优先权的无须以登记或占有的形式进行公示。③优先权的顺位由法律直接规定，不以当事人的意志为改动④。而反对的意见认为，优先权是立法上基于特殊政策性考虑，为保障某些特种债权或其他权利优先实现，而赋予权利人得就债务人的一般财产或特定财产优先受偿的一种特殊权利。其理由为：①担保物权本身具有相对的独立性，而优先权实质上为债权本身的法定效力其并未形成一种新的物权，根本无任何的独立性可言。②担保物权以公示为原则，而优先权不具有任何公示性，因而不能做为担保物权。③有限权制度不具有现代担保物权制度信用保障、资金融通的基本功能。④大多数的优先权均基于税法、劳动法、诉讼法等公法而设立，实质是为保障某些特种债权或其他权利优先实现，而赋予权利人得就债务人的一般财产或特定财产优先受偿的一种特殊权利⑤。因此认为优先权不具有担保物权的属性。我同意后者的观点，因为无论从优先权的设立、公示、还是它的实现方式来看，都不益于把它作为担保物权处理，而似乎把它作为一种特殊债权更为合理一些，因此在担保物权竞合的分类当中，优先权将不在其列，而在担保物权竞合的特殊问题中加以论述。基于以上的分析我把担保物权以法律形态分类归纳为以下三种：抵押权（动产抵押和不动产抵押）、质权（动产质权和权利质权）、留置权。从而担保物权竞合的种类相应的包括：Ⅰ、同一物上多个抵押权的竞合，Ⅱ、抵押权与质权的竞合，Ⅲ、质权与留置权的竞合，Ⅳ、抵押权与留置权的竞合。据此关于担保物权竞合的问题仅就此四种类型展开，而就优先权与担保物权的竞合问题则作为担保物权竞合的特别问题加以研究。

二、担保物权竞合的实现

所谓担保物权竞合的实现，既是指担保物权冲突的解决。上文已经对担保物权竞合的种类进行了分析。下面就区分不同的种类，对担保物权竞合实现的问题加以分析。

1、同一物上多个抵押权的竞合

在现实社会中抵押人为了最大限度的实现担保物的融资效能常于一抵押物上同时设置多个抵押权，在形式上一般表现为重复抵押和余额抵押两种。所谓重复抵押是指抵押人在已设立抵押权的物上，于同一物上又设立新的抵押权既是指同一物上同一部分价值，得同时存在两个或两个以上的抵押权，此种抵押方式与法国、日本、德国等国均为合法之抵押形式。而在我国则为例外，如一九八九年最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第115条作了原则性的规定即“在抵押期间，非经抵押权人的同意，抵押人将同一抵押物转让他人或就抵押价值已设置部分再作抵押的，其行为无效。”即重复抵押有效须以抵押权人的同意为前提条件，但《担保法》第35条则完全否定了重复抵押，因此在现行法律条件下，重复抵押并非合法的抵押形式，而且就现实而言重复抵押相较余额抵押是以牺牲担保物的信用保证的效能从而实现其扩大其融资效能的目的，其显然对于保护交易安全十分不利。并且重复抵押权人的权利在设立当时虽已为当事人明知之下的效力重叠，但仍不可避免的会产生效力的冲突，于是在法、德 等国的相应法律当中确定了以抵押权登录的日期决定清偿顺位，顺位在先的先受偿的原则，以此来解决重复抵押权竞合的问题⑦。
而余额抵押是指抵押人在一物上除去先于抵押的价值的部分而剩余的价值部分再行设立抵押的行为。因其抵押物的价值远大于总体债务之和，正常情况下对抵押权人各方均无影响，不会产生抵押权的冲突。但是在现代的商品社会，物的价值并非是一成不变的，而是在不断的变化当中。一物设立抵押之后有可能升值也有可能贬值，而于此时同时存在的抵押权既有无法完全实现的危险，冲突即为产生。又依各国抵押权成立要件的约束，往往抵押权的设立又存有瑕疵，而于此时抵押权冲突就更不可避免。又由于我国现行法律只规定了余额抵押制度，因此下面着重就余额抵押情况下抵押权竞合的实现的原则进行论述。

①依登记原则———抵押权顺位的确定

公示原则是担保物权制度的一项重要的原则，而登记则为抵押权的最重要的公示的形式。各国民法均对此形式要件作了严格的规定。我国《担保法》第四十一条、第四十三条也分别就抵押权的登记作了详细的规定，但这两条的法律意义却是不同的。我们知道依我国的《担保法》对于抵押权的分类依标的物的不同而分为动产抵押和不动产抵押两种，而由于不动产在物权制度中的特殊意义，《担保法》的第四十一条把不动产抵押的登记作为抵押权的生效要件，即不登记则抵押权至始不产生效力。而第四十三条之规定则针对动产抵押权，其意义是不登记不得对抗第三人，即其为抵押权的对抗要件。因此对于不同的抵押权竞合，登记要件的意义也是不同的。（Ⅰ）在不动产抵押时，依登记原则应当理解为：登记的抵押权优先于无登记的抵押权；同为登记的抵押权依登记日期之先后而决定受偿的顺序；登记日期相同者，在其顺位上取得相同权利而比例受偿；而如果同一物上各不动产抵押权均未登记的，则认为其均为普通债权而无就抵押物价值优先受偿的权利。《担保法》第五十四条基本上也确认了以上的原则。（Ⅱ）而动产抵押权的登记原则应当理解为：多个动产抵押权有的登记有的没登记的，其登记的优先受偿；均为登记的动产抵押权的，登记日期不同时，日期在前的优先受偿，日期相同的则比例受偿。而各动产抵押权均未登记时则与不动产抵押时有所不同，依《担保法》动产抵押权不依登记为生效要件，即不登记动产抵押权依然成立，只是不得对抗第三人。那么同一动产上的多个抵押权人是一种什么样的关系呢？假设物主甲与债权人乙、丙同时就一动产设定抵押权，那么就甲、乙之间抵押合同丙为第三人，同理乙为甲、丙之间抵押合同的第三人。即乙之抵押权不得对抗丙之抵押权，丙之亦然。那么于抵押物不能同时满足乙、丙的全部抵押权时，一方之全额实现必以损害对方利益为前提。而于此时未登记动产抵押权显然是不能及于第三人的，即乙、丙之间抵押权不应有对抗对方的权利。有因于此，两者权利即无优劣之分，得于同时受偿，即未登记的动产抵押权与同一顺序比例受偿，而不论成立的先后。即“为贯彻非登记不得对抗之规定，宜认为未登记之数动产抵押权处于同一位次。”但在我国现行《担保法》第五十四条第㈡款之规定“未登记的，按照合同生效时间的先后顺序受偿”显与动产抵押登记原则的对抗性原则相悖，似有修改的必要。

②顺位变更的相对性原则

公示原则解决的是抵押权效力确定的问题，而顺位变更相对性原则所要解决的则是效力确定情况下权利实现的顺位问题。因此，公示原则是顺位变更原则的基础，只有依公示原则确定了抵押权的效力问题，于此顺位变更原则才有其意义。所谓顺位变更，指同一抵押人的数抵押权人，将其抵押权的次序互为交换。而产生抵押权变更的前提条件是抵押权人为三人或三人以上；且让与人与受让人非同顺位或最后两顺位抵押权人。只有满足以上的两个条件，让与人与受让人之间的顺位让与行为才能对第三方抵押权人产生影响，也只有此时抵押权人顺位的变更才有产生抵押权的冲突的可能。依各国的立法以及法理来看，抵押权顺位变更的效力大致分为两种观点，一种是绝对效力说，一种是相对效力说⑥。绝对效力说认为抵押权人对于抵押权的顺位拥有独立的处置权，其权利源至于抵押权的独立性，因此，先顺位的抵押权人与后顺位的的抵押权人一旦达成让与的合意，则其顺位即发生绝对的变更互相取代对方的顺位的权利。而对于其他的顺位的抵押权人绝对有效。例如第一与第三顺位抵押权人互相变更顺位则第三顺位权利人当然取得第一顺位人的权利地位，而对抗其他抵押权人优先受偿。而相对说认为，两者的顺位变更不应当损害其他抵押权人的利益。由于各抵押权人就抵押物的权利份额是不同的，如果实行绝对主义，有可能损害其他人的抵押权的实现。如上之例，当第三顺位抵押权人的债权显大于第一顺位抵押权人时，于其他抵押权人而言，抵押权将受到很大损失。基于这样的考虑，相对主义认为顺位变更只于当事人之间发生效力，即顺位变更之后，双方在众抵押权人之中的顺位并不发生变化，而只在清偿时，就优先清偿额度内在当事人之间发生效力，后顺位人只取得前顺位人权利范围内的优先受偿的权利。显然后者的内容是较为合理的。在我国将来的《物权法》立法时我认为也应当确立顺位变更的相对性原则，以更好的保护当事人的利益。
以上就是解决抵押权冲突的两个原则，两者以公示原则为基础，而以顺位变更相对性原则为补充，两者相辅相成缺一不可。

2、同一物上异种担保物权的竞合

（1）抵押权与质权的竞合

前文已经提到抵押权是于债务人或第三人的动产或不动产上设立的担保物权，而与它不同的是质权的标的物则是动产或权利，因此两者的竞合并不是在所有情况下都会发生的，一般只有在标的物是动产时，即动产抵押权与动产质权才有竞合的可能。因此，在论述这个问题的时候仅就此种类型而言。

①公示要件完备效力均等原则

正如前文所述，公示原则是物权制度当中最为重要的原则，是解决担保物权竞合的情况下最为基本的解决方法。因此在解决异种担保物权竞合的时候，依然需要运用这一原则，只是内容有所不同。其原因在于不同的担保物权的公示形式、意义存在着差异。具体到抵押权与质权的竞合的情况下，动产抵押的法定公示形式是登记，但其意义仅为对抗第三人的形式要件，而动产质权以占有为公示形式，且此要件为动产质权的生效要件。因此在两者发生冲突的时候，如果动产质权人已经占有标的物则推定其质权得为有效而不论出质人有无质物之处分权此为质权的善意取得制度，而动产抵押权人如无登记则认为其不具有对抗第三人的效力，因此在这样的情况下动产质权应当优于抵押权优先受偿，其原因就在于动产质权人因占有而使公示要件完备，而动产抵押权人则由于公示要件的瑕疵而不具有对抗的能力。那么两者均达到公示要件完备的时候应当如何解决呢？依《担保法》的解释第七十九条“同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。”采取的是抵押权优先原则，这样的规定无论是在各国的理论界还是立法来看都可谓独一无二，但独创不见得就正确，其抵押权优先的观点另人费解。首先，就两种担保物权而言均依法律规定完成了公示要件，即都符合物权法定的原则，两者在权利性质上不应该存在差异。其次，两者均是为保证一般债权的实现而设立，就其产生原因上不存在优劣之分。因此，抵押权根本没有优于质权优先受偿的理由。在梁彗星先生的《物权法草案意见稿》第三百三十五条第二款第三项中这样认为“同一财产上既有抵押权又有质权的，拍卖、变卖、抵押物的价款，抵押权人和质权人按照各自设定的先后顺序受偿；顺序相同的按照其各自的债权额的比例受偿。”其在解释的理由当中也指出两者的地位是平等的，无优劣之分。

②设立在先原则的例外———债权人权利优先原则

所谓设立在先 原则是指，同为已公示抵押权、质权，设立在先的优先受偿。此为解决担保物权竞合的一般原则，但在抵押权与质权竞合时却存在例外。抵押权与质权竞合在设立顺序上存在两种类型即先质后押和先押后质。此时无论后押还是后质，如果均是为抵押人或出质人的债权而在原有权利后再行设立的担保物权都应依设立在先原则而在先设立的抵押权或质权后受偿。但是如果质权人或抵押权人经出质人或抵押人同意为担保自己的债务，就标的物再行设立抵押权或质权时则不能适用设立在先原则。其理由是，如果适用设立在先原则，质权人或抵押权人的债权人的担保物权将劣于其债务人对标的物的优先受偿权，其债权的担保则形同虚设，于担保物权保护债权人利益的宗旨相悖，这显然是不合理的。此即所谓债务人的权利不应优于债权人的权利。因此于此时后设立的担保物权应优于先设立的质权或抵押权优先受偿，这就是设立优先原则的例外。《担保法》解释第九十四条“质权人在质权存续期间，为担保自己的债务，经出质人同意，以其所占有的质物为第三人设定质权的，应当在原质权所担保的债权范围之内，超过的部分不具有优先受偿的效力。转质权的效力优于原质权。”仅就转质作出了相应的规定，而对其他类型没有规定。

山东省青岛市人民政府


青岛市限价商品住房管理办法

青岛市人民政府令　第198号


　　《青岛市限价商品住房管理办法》已于2008年7月25日经市十四届人民政府第3次常务会议审议通过，现予公布，自2008年9月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　夏耕
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年八月四日

　　青岛市限价商品住房管理办法

　　第一章　总则
　　第一条　为进一步加强限价商品住房管理，逐步满足中等收入家庭的住房需求，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法所称限价商品住房，是指控制土地出让价格，限定销售价格和套型面积，向中等收入家庭供应的商品住房。
　　第三条　本市市南区、市北区、四方区、李沧区（以下简称市内四区）行政区域内的限价商品住房管理适用本办法。
　　第四条　市、区房屋行政管理部门负责辖区内限价商品住房管理工作。
　　市、区住房保障机构负责辖区内限价商品住房的具体管理工作。
　　街道办事处负责本辖区内限价商品住房的申请受理、初审等工作。
　　发展和改革、国土资源、民政、财政、建设、规划、价格、监察、劳动和社会保障、公安、统计、金融、税务、工商等行政管理部门，根据职责分工，负责限价商品住房的相关管理工作。
　　第二章　规划建设
　　第五条　建设限价商品住房，应当坚持统筹规划、市场运作、分步实施的原则，严格执行有关法律、法规的规定。
　　第六条　市发展和改革行政管理部门应当会同建设、国土资源和房屋等有关行政管理部门，根据市政府限价商品住房发展规划制定限价商品住房建设计划。
　　市国土资源行政管理部门根据限价商品住房建设计划，编制限价商品住房建设用地年度计划，并在全市年度土地供应计划中统筹安排。
　　第七条　限价商品住房的建设用地实行附加条件出让，其附加条件由市国土资源行政管理部门根据同地段商品房屋销售价格、规划条件等制定。
　　第八条　限价商品住房规划设计应当严格控制套型面积，套型建筑面积应当控制在85平方米以内。
　　第九条　限价商品住房开发建设单位，应当按照土地出让的有关附加条件使用土地和建设、销售限价商品住房。
　　第三章　价格管理
　　第十条　限价商品住房的价格在土地出让前，由市国土资源和房屋行政管理部门、价格行政管理部门，根据同地段商品住房价格的20%以上比例下浮确定。
　　开发建设单位根据已确定的价格，按照住房楼层、朝向、质量和位置等因素，在上下不超过10％的幅度内确定销售价格，但总平均销售价格不得高于土地出让时确定的价格。
　　第十一条　以限价商品住房销售价格购买的面积，按照购买限价商品住房建筑面积标准与购房者原有住房建筑面积的差额核定，超出部分按照同地段商品住房价格购买。
　　超出限价商品住房价格销售部分面积的价款，由开发建设单位向市住房保障机构缴纳后，按本市政府非税收入收缴的有关规定上缴市财政，专项用于住房保障。
　　第四章　申请审查程序
　　第十二条　凡夫妇双方组成的家庭及离异或丧偶带子女的家庭和年满35周岁的未婚人员及离婚或丧偶不带子女的人员（以下统称申请人），符合下列条件的可以向户籍所在地街道办事处提出申请：
　　（一）申请人具有市内四区常住户口；
　　（二）申请人财产、人均收入和人均住房面积符合市政府批准并定期向社会公布的标准。
　　申请人只能购买一套限价商品住房。已购买经济适用住房或正在享受廉租住房保障的，不得申购限价商品住房。
　　在申购限价商品住房之日前5年内，因离婚、继承、出售、赠与以及履行债务等原因，将家庭或个人住房所有权或使用权转移给他人的，应当计算原住房面积。
　　第十三条　符合本办法第十二条规定，同时又具备下列条件之一的，可以优先购买限价商品住房：
　　（一）烈属或市级以上劳动模范；
　　（二）按照市政府有关规定引进的人才。
　　第十四条　申请人家庭或个人的财产、人均收入、住房困难标准，由市房屋、民政等行政管理部门，根据本市社会经济发展状况、住房价格水平、家庭人均可支配收入的一定比例和人均住房面积等制定，经市政府批准后公布。
　　第十五条　申购限价商品住房应当提交下列资料：
　　（一）购买限价商品住房申请表；
　　（二）户籍和身份证明；
　　（三）住房情况证明；
　　（四）收入证明；
　　（五）财产状况证明；
　　（六）婚姻状况证明;
　　（七）市房屋行政管理部门规定的其他相关资料。
　　第十六条　限价商品住房的申请购买应当按照销售项目进行。
　　申请人在销售项目申请购买期限内向街道办事处提交申请资料。街道办事处应当自受理申请之日起15日内，组织进行申请资料审查，对申请人的住房、收入及财产状况进行调查，经评议、公示后提出初审意见，报区住房保障机构。
　　区住房保障机构应当自收到申请资料之日起10日内会同民政部门对申请人的住房、收入等状况进行审核。对经审核符合条件的予以公示，公示期为5日。对公示无异议或有异议经查证不成立的，报市住房保障机构。
　　市住房保障机构应当自收到资料之日起10日内进行审核，对符合条件的予以备案，并书面通知区住房保障机构予以登记，由区住房保障机构发给申请人准予登记通知书。对不符合条件的，由区住房保障机构书面通知申请人，并说明理由。
　　第十七条　街道办事处、住房保障机构及民政部门在审查申请人的住房、收入及财产状况时，可以采取入户调查、邻里访问及信函索证等方式。有关单位和个人应当予以配合，如实提供相关资料。
　　第十八条　限价商品住房开发建设单位，应当依法取得限价商品住房预售许可后方可销售。
　　第十九条　销售限价商品住房应当遵循住房困难优先、公开、公平、公正的原则，并按照下列程序进行：
　　（一）市住房保障机构发布销售公告，内容包括房屋位置、数量、价格、开发建设单位及销售时间、地点、方式等；
　　（二）申请人持准予登记通知书到规定的地点办理购房登记手续；
　　（三）市住房保障机构按照住房困难程度对已办理购房登记手续的申请人予以排序，并根据有关规定确定入围名单予以公示，公示期为5日；
　　（四）市住房保障机构在监察、公证等部门以及入围代表的监督下，以公开摇号方式确定选购住房顺序，并予以公布；
　　（五）入围者持相关凭证和资料在规定时间内到建设单位按公布的顺序选购住房；入围者放弃选购住房权的，应当按顺序递补。
　　第五章　房地产登记与交易
　　第二十条　购买限价商品住房后应当按照规定办理房地产权属登记。
　　办理限价商品住房房地产登记时，登记机关应当在《房地产权证》上注明“限价商品住房”以及购买标准内面积、购买单价等内容。
　　第二十一条　限价商品住房自房地产登记之日起5年内，不得上市交易。5年后需要上市交易的，应当将购房时以限价商品住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时限价商品住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款。
　　第六章　法律责任
　　第二十二条　开发建设单位有下列行为之一的，由市房屋行政管理部门责令改正，并处以10000元以上30000元以下的罚款；5年内不得从事限价商品住房的开发建设：
　　（一）隐瞒房源，不如实上报的；
　　（二）向不符合条件的人员销售限价商品住房的；
　　（三）未按照有关规定实行公开销售的。
　　第二十三条　申请人弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明资料的，由区住房保障机构取消其申请资格。
　　对采取欺骗方式申请的，同时记入不良信用记录，5年内不得再次申请。
　　已骗购限价商品住房的，由市住房保障机构按原价格并考虑折旧等因素予以收购；拒不接受收购的，由市房屋行政管理部门责令退出已购住房，按原价格考虑折旧等因素作价收回，并依法追究责任。
　　构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十四条　有关部门和单位工作人员，在限价商品住房管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，按照有关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第七章　附则
　　第二十五条　崂山区、黄岛区、城阳区和即墨市、胶州市、胶南市、平度市、莱西市的限价商品住房管理，参照本办法执行。
　　第二十六条　本办法自2008年9月1日起施行。2004年8月20日市人民政府发布的《青岛市普通商品住房管理办法》（青岛市人民政府令第168号）同时废止。