保险公司管理规定(2004年)

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保险公司管理规定(2004年)

中国保险监督管理委员会


中国保险监督管理委员会令

2004年第3号


《保险公司管理规定》已经2004年3月15日中国保险监督管理委员会主席办公会审议通过,现予公布,自2004年6月15日起施行。


主 席 吴定富

二○○四年五月十三日




附:保险公司管理规定




保险公司管理规定


目 录

第一章 总则
第二章 保险机构
第一节 机构设立
第二节 机构变更
第三节 保险许可证
第四节 终止与清算
第五节 向保险公司投资
第三章 保险经营
第四章 保险条款和保险费率
第五章 保险资金及保险公司偿付能力
第六章 监督检查
第七章 附则


保险公司管理规定

第一章 总 则

第一条 为了加强对保险公司的监督管理,维护保险市场的正常秩序,保护被保险人的合法权益,促进保险业健康发展,根据《中华人民共和国保险法》(以下简称《保险法》)、《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)等法律、行政法规,制定本规定。
第二条 中国保险监督管理委员会(以下简称中国保监会)根据法律和国务院授权,对保险公司实行统一监督管理。
中国保监会的派出机构,在中国保监会授权范围内行使职权。
第三条 本规定所称保险公司,是指经保险监督管理机构批准设立,并依法登记注册的商业保险公司。
本规定所称保险公司的分支机构,是指保险公司依法设立的营业性机构和营销服务机构,包括分公司、中心支公司、支公司、营业部和营销服务部。
本规定所称保险机构,是指保险公司及其分支机构。

第二章 保险机构

第一节 机构设立
第四条 设立保险机构应当经中国保监会批准。
未经中国保监会批准,任何单位、个人不得在中华人民共和国境内经营或者变相经营商业保险业务。
第五条 设立保险公司,应当遵循下列原则:
(一)遵守法律、行政法规;
(二)符合国家宏观经济政策和保险业发展战略;
(三)有利于保险业的公平竞争和健康发展。
第六条 设立保险公司应当具备下列条件:
(一)具有合格的投资者,股权结构合理;
(二)章程符合《保险法》和《公司法》的规定;
(三)注册资本最低限额为人民币2亿元,注册资本应当为实缴货币资本;
(四)高级管理人员应当符合中国保监会规定的任职资格条件;
(五)具有健全的组织机构和管理制度;
(六)具有与其业务发展相适应的营业场所、办公设备。
第七条 设立保险公司,申请人应当向中国保监会提出书面申请,并提交下列材料一式三份:
(一)设立申请书,其中应当载明拟设公司的名称、注册资本、业务范围等;
(二)可行性报告,其中应当包括业务发展规划、公司章程草案和经营管理策略等;
(三)筹建方案;
(四)投资人股份认购协议书及其董事会或者主管机关同意其投资的证明材料;
(五)投资人的营业执照或者其他背景资料,上一年度的经注册会计师审计的资产负债表、损益表;
(六)投资人认可的筹备组负责人和拟任公司董事长、总经理名单及本人认可证明;
(七)中国保监会规定提交的其他材料。
第八条 中国保监会应当对设立保险公司的申请进行审查,自收到完整的申请材料之日起6个月内作出批准或者不批准筹建的决定。决定不批准的,应当书面通知申请人并说明理由。
第九条 中国保监会在对设立保险公司的申请进行审查期间,应当对投资人进行投资保险业的风险提示教育。
中国保监会应当听取拟任董事长、总经理对拟设公司市场发展战略、业务发展规划、内控制度建设等方面的工作思路,并将其作为是否批准筹建的参考。
第十条 申请人经中国保监会批准筹建保险公司的,应当在1年内完成筹建工作。在规定期限内未完成筹建工作,有正当理由的,经中国保监会批准,筹建期可延长3个月。在延长期内仍未完成筹建工作的,中国保监会作出的原批准筹建文件自动失效。
筹建机构不得从事任何保险业务经营活动。
筹建期间原则上不得变更投资人。未经批准变更投资人的,原批准筹建文件自动失效。
第十一条 筹建工作完成后,申请人应当向中国保监会提出开业申请,并提交下列材料一式三份:
(一) 开业申请书;
(二)创立大会的会议记录;
(三)公司章程;
(四)股东名称及其所持股份比例,资信良好的验资机构出具的验资证明,资本金入账原始凭证复印件;
(五)股东的营业执照或者其他背景资料,上一年度的资产负债表、损益表;
(六)拟任该公司高级管理人员简历及有关证明材料,公司部门设置及人员基本构成情况,公司精算师的简历及有关证明材料;
(七)营业场所所有权或者使用权的证明文件;
(八)3年经营规划和再保险计划;
(九)拟经营保险险种的计划书;
(十)计算机设备配置和网络建设情况的报告。
第十二条 中国保监会应当自收到完整的开业申请文件之日起60日内,作出核准或者不予核准的决定。决定核准的,颁发经营保险业务许可证;决定不予核准的,应当书面通知申请人并说明理由。
经核准开业的保险公司,应当持核准文件及保险许可证,向工商行政管理部门办理登记注册手续,领取营业执照后方可营业。
第十三条 保险公司可以根据业务发展需要申请设立分支机构。
保险公司在其住所地以外的各省、自治区、直辖市开展业务,应当设立分公司。中心支公司、支公司、营业部或者营销服务部,由保险公司根据实际情况申请设立。
保险公司营销服务部的设立和管理,中国保监会另有规定的,适用其规定。
第十四条 保险公司以本规定第六条第(三)项规定的最低资本金额设立的,在其住所地以外的每一省、自治区、直辖市首次申请设立分公司,应当增加不少于人民币2千万元的注册资本。
申请设立分公司时,保险公司注册资本已达到前款规定的增资后额度的,可以不再增加相应的注册资本。
保险公司注册资本达到人民币5亿元,在偿付能力充足的情况下,设立分公司不需要增加注册资本。
第十五条 保险公司申请设立分支机构,应当具备下列条件:
(一)偿付能力额度符合中国保监会有关规定;
(二)内控制度健全,无受处罚的记录;经营期限超过2年的,最近2年内无受处罚的记录;
(三)具有符合中国保监会规定任职资格条件的分支机构高级管理人员。
第十六条 设立分支机构,应当由保险公司向中国保监会提出申请,并提交下列材料一式三份:
(一)设立申请书;
(二)上一年度末和最近季度末经审计的偿付能力状况报告;
(三)拟设机构3年业务发展规划和市场分析;
(四)拟设机构筹建负责人的简历及相关证明材料。
第十七条 中国保监会应当对设立分支机构的申请进行审查,自收到完整的申请材料之日起20日内作出批准或者不批准筹建的决定。决定不批准的,应当书面通知申请人并说明理由。
申请被批准后,申请人应当在6个月内完成分支机构的筹建。在规定期限内未完成筹建工作,有正当理由的,经中国保监会批准,筹建期可延长3个月。在延长期内仍未完成筹建工作的,中国保监会作出的原批准文件自动失效。
筹建机构不得从事任何保险业务经营活动。
第十八条 分支机构筹建工作完成后,申请人应当向中国保监会提出开业申请,并提交下列材料一式三份:
(一)开业申请书;
(二)筹建工作完成情况报告;
(三)拟任高级管理人员简历及有关证明;
(四)拟设机构办公场所所有权或者使用权的有关证明,计算机设备配置及网络建设情况,内部机构设置及从业人员情况等。
第十九条 中国保监会应当自收到设立分支机构完整的开业申请文件之日起20日内,作出核准或者不予核准的决定。决定核准的,颁发分支机构经营保险业务许可证;决定不予核准的,应当书面通知申请人并说明理由。
经核准开业的保险公司分支机构,应当持核准文件及保险许可证,向工商行政管理部门办理登记注册手续,领取营业执照后方可营业。
第二十条 保险机构高级管理人员的任职资格审核与管理,按照中国保监会的有关规定执行。
第二十一条 保险公司在境内设立代表处,应当经中国保监会核准。代表处不得从事保险经营活动。
第二十二条 保险公司在境外设立经营机构或者代表处,应当经中国保监会批准。

第二节 机构变更
第二十三条 保险公司下列变更事项,应当报中国保监会批准:
(一)改变组织形式;
(二)变更注册资本;
(三)分立、合并;
(四)变更出资人或者持有公司股份10%以上(含10%)的股东;
(五)撤销分支机构。
第二十四条 保险公司下列变更事项,应当报中国保监会核准:
(一)变更公司名称;
(二)修改章程;
(三)调整业务范围;
(四)变更住所。
第二十五条 保险公司下列变更事项,应当报中国保监会备案:
(一)变更持有公司股份10%以下的股东,上市保险公司的股东变更除外;
(二)分支机构变更营业场所。
第二十六条 保险机构下列变更事项,应当自发生之日起15日内向中国保监会书面报告:
(一)保险公司的股东变更名称,上市保险公司的股东除外;
(二)保险公司分支机构合并、变更名称。
第二十七条 保险公司撤销分支机构,应当向中国保监会说明理由,并提交该机构业务后续处理方案。
保险公司合并、撤销分支机构的,应当进行公告,并书面通知有关投保人、被保险人或者受益人,对交付保险费、领取保险金等事宜充分告知。
保险公司撤销分支机构的,自获得批准之日起其保险许可证自动失效,并应当于15日内上缴。
第二十八条 保险机构发生涉及保险许可证记载内容的变更事项,应当持有关文件和保险许可证,自获得批准、核准、备案或者报告之日起1个月内到发证机关更换其许可证。


第三节 保险许可证
第二十九条 本规定所称保险许可证,是指保险公司或者其分支机构经营保险业务许可证。
保险许可证是中国保监会依法颁发的准许保险机构经营保险业务的法律文件,是保险机构依法经营保险业务的证明。
第三十条 中国保监会依法统一设计、印制、发放、扣缴、收缴或者吊销保险许可证。
保险机构不得伪造、涂改、出租、出借、转让保险许可证。
第三十一条 保险机构应当将保险许可证放置于营业场所显著位置,以备查验。
第三十二条 保险许可证如有丢失,应当自发现之日起10日内在中国保监会指定的报纸上声明作废,并同时向发证机关说明情况,重新申领。

第四节 终止与清算
第三十三条 保险公司解散的,应当成立清算组。清算工作由中国保监会监督指导。
保险公司依法被撤销,由中国保监会及时组织股东、有关部门及有关专业人士成立清算组。
保险公司被依法宣告破产的,由人民法院依法组织清算组。
第三十四条 清算组应当自成立之日起10日内通知债权人,并于60日内在中国保监会指定的报纸上至少公告3次。公告内容应当经中国保监会核准。
清算组应当委托资信良好的会计师事务所、律师事务所,对公司债权债务和资产进行评估。
第三十五条 保险公司根据章程或者股东大会决议解散,应当经中国保监会批准,并报送下列材料一式三份:
(一)解散申请书;
(二)股东会决议;
(三)清算组织及其负责人;
(四)清算程序;
(五)债权债务安排方案;
(六)资产分配计划和资产处分方案;
(七)中国保监会规定提交的其他材料。
第三十六条 保险公司解散或者依法被撤销的,应当立即停止接受新业务,并上缴保险许可证。
第三十七条 保险公司解散或者依法被撤销的,其资产处分应当采取公开拍卖、协议转让或者中国保监会认可的其他方式。
第三十八条 保险公司解散、依法被撤销或者被依法宣告破产,保险合同转让方案应当报中国保监会批准。
第三十九条 保险公司解散,在保险合同责任清算完毕之前,公司股东不得分配公司资产,或者从公司取得任何利益。
第四十条 保险公司解散,在清算中发现已资不抵债的,应当提出破产申请,其财产清算与债权债务处理,按照法定破产程序进行。

第五节 向保险公司投资
第四十一条 企业法人或者法律、行政法规许可的其他组织可以向保险公司投资入股。
第四十二条 向保险公司投资入股的企业法人应当符合下列条件:
(一)符合法律、行政法规的规定;
(二)投资资金来源合法,且经营状况良好;
(三)中国保监会基于审慎监管原则规定的其他条件。
第四十三条 除中国保监会批准的保险控股公司或者保险公司外,单个企业法人或者其他组织(包括其关联方)投资保险公司的,持有的股份不得超过保险公司股份总额的20%。
第四十四条 保险公司股东之间具有关联关系的,保险公司应当向中国保监会书面报告。
第四十五条 符合本规定第四十二条规定条件的境外金融机构,经中国保监会批准,可以向保险公司投资入股。全部境外股东参股比例应当低于保险公司股份总额的25%。全部境外股东投资比例占保险公司股份总额25%以上的,适用外资保险公司管理的有关规定。
境外股东投资上市保险公司的,不受前款规定的限制。
第四十六条 保险公司在境内公开发行股票上市的,应当遵守本规定第四十三条有关股东投资比例限制的规定。

第三章 保险经营

第四十七条 经中国保监会核定,财产保险公司可以经营下列全部或者部分保险业务:
(一)财产损失保险;
(二)责任保险;
(三)法定责任保险;
(四)信用保险和保证保险;
(五)农业保险;
(六)其他财产保险业务;
(七)短期健康保险和意外伤害保险;
(八)上述保险业务的再保险业务。
第四十八条 经中国保监会核定,人寿保险公司可以经营下列全部或者部分保险业务:
(一)意外伤害保险;
(二)健康保险;
(三)传统人寿保险;
(四)人寿保险新型产品;
(五)传统年金保险;
(六)年金新型产品;
(七)其他人身保险业务;
(八)上述保险业务的再保险业务。
第四十九条 保险公司申请扩大业务经营范围的,其注册资本、偿付能力等应当符合中国保监会的有关规定。
第五十条 保险机构经营外汇保险业务,应当遵守中国保监会和国家外汇管理部门有关外汇保险业务管理的规定。
第五十一条 除本规定第五十二条规定的情形外,保险公司的分支机构不得跨省、自治区、直辖市经营保险业务。
第五十二条 保险机构参与共保、经营大型商业保险或者统括保单业务以及通过互联网等方式跨省、自治区、直辖市承保业务,应当符合中国保监会的有关规定。
第五十三条 保险公司应当依法确定保险业务的自留保险费,确定每一危险单位可能造成损失的自留责任;超过法定限额的部分,应当办理再保险。
第五十四条 保险公司需要办理再保险分出业务的,在同等条件下,应当优先向中国境内的保险公司分保。
第五十五条 保险机构不得以任何方式强制或者变相强制投保人投保。
第五十六条 保险机构不得委托非法的保险代理人为其展业;不得接受非法的保险经纪人介绍的保险业务;不得向任何非法的保险代理人或者保险经纪人支付手续费、佣金或者类似的费用。
第五十七条 保险机构不得捏造、散布虚伪事实,损害其他保险机构的信誉。
第五十八条 保险机构不得劝说诱导投保人或者被保险人解除与其他保险机构的保险合同。
第五十九条 保险机构不得利用政府及其所属部门、垄断性企业或者组织,排挤、阻碍其他保险机构开展保险业务。
第六十条 保险机构不得向投保人、被保险人、受益人或者其利害关系人提供或者承诺提供保险费回扣或者违法、违规的其他利益。
第六十一条 保险机构应当设立专门的客户服务部门或者咨询投诉部门,并向社会公开咨询投诉电话。
保险机构对于投保人、被保险人或者受益人的保险投诉,应当认真处理,并将处理意见及时告知投诉人。
第六十二条 保险机构的保险业务宣传资料应当客观、完整、真实,并应当载有保险机构的名称、地址以及咨询投诉电话。
第六十三条 保险广告或者业务宣传资料不得预测公司的盈利以及保单分红、利差返还等不确定的保单利益。
保险机构不得利用广告宣传或者其他方式,对其保险条款内容、服务质量等做引人误解的宣传。
第六十四条 保险机构对保险合同中的除外责任或者责任免除、退保及其他费用扣除、现金价值、犹豫期等事项应当采取明确的方式特别提示。
保险机构不得将其保险条款、保险费率与其他保险公司的类似保险条款、保险费率或者金融机构的存款利率等进行片面比较。
第六十五条 保险机构应当对其保险代理人的业务代理行为进行监督管理,发现保险代理人有违法、违规行为的,应当立即予以制止或者纠正。
保险机构对其保险代理人在展业过程中出现的虚假陈述、误导等损害被保险人利益的行为,依法承担责任。
第六十六条 保险公司应当建立控制和管理关联交易的相关制度。保险公司的重大关联交易应当按照规定于发生后15日内向中国保监会报告。
前款规定的关联交易是指保险公司与其关联方之间的下列交易活动:
(一)再保险分出或者分入业务;
(二)资产管理、担保和代理业务;
(三)固定资产买卖或者债权债务转移。
与保险公司有下列关系之一的企业,视为与保险公司有关联关系:
(一)在股份、出资方面存在控制关系;
(二)在股份、出资方面同为第三人所控制;
(三)为保险公司高级管理人员或者与其关系密切的家庭成员直接控制。
保险公司高级管理人员或者与其关系密切的家庭成员,视为与保险公司有关联关系。
第六十七条 保险公司应当建立健全公司治理结构,加强内部管理,建立严格的内部控制制度。
第六十八条 拟上市的保险公司,应当取得中国保监会出具的监管意见书。

第四章 保险条款和保险费率

第六十九条 保险公司使用的保险条款和保险费率应当依法报经中国保监会审批或者备案。
第七十条 下列保险险种的保险条款和保险费率应当报经中国保监会审批:
(一)依法实行强制保险的险种;
(二)新开发的人寿保险险种;
(三)中国保监会认定的其他关系社会公众利益的险种。
保险险种的审批目录由中国保监会制定和调整。
第七十一条 除前条规定外,保险公司使用的其他险种的保险条款和保险费率,应当报中国保监会备案。
第七十二条 中国保监会在对保险条款和保险费率进行审批或者备案时,遵循保护社会公众利益和防止不正当竞争的原则。
有下列情形之一的,中国保监会可以要求保险公司对保险条款和保险费率进行修改,也可以责令保险公司停止使用:
(一)违反法律、行政法规或者中国保监会的禁止性规定;
(二)违反国家有关财政金融政策;
(三)损害社会公共利益;
(四)内容显失公平或者形成价格垄断,侵害投保人、被保险人或者受益人的合法权益;
(五)条款设计或者厘定费率、预定利率不当,可能危及保险公司偿付能力;
(六)中国保监会基于审慎监管原则认定的其他事由。
第七十三条 保险公司对已经获得批准或者备案的保险条款和保险费率进行变更的,应当按照规定重新申报审批或者备案。
保险公司在订立具体保险合同时,可以就特定事项与当事人订立补充协议,但是不得具有前条第二款第(一)至(六)项规定的情形。
第七十四条 保险公司拟订的长期人身保险条款保单预定利率等定价因素,应当符合中国保监会的有关规定。
第七十五条 保险公司应当积极开发适应社会需求的保险产品,努力进行产品和服务创新。
保险公司使用的保险条款和保险费率所采用的语言应当通俗易懂、明确清楚,便于理解。
第七十六条 保险行业协会可以颁布财产保险或者人身保险条款示范文本。
保险行业协会可以根据实际情况,公布指导性保险费率。

第五章 保险资金及保险公司偿付能力

第七十七条 保险公司应当依法提取保证金。除清算时依法用于清偿债务外,保险公司不得擅自动用或处置保证金。
第七十八条 保险公司应当依法提取保险保障基金。保险保障基金依据中国保监会有关规定集中管理,统筹使用。
第七十九条 保险公司应当根据中国保监会有关规定提取各项保险责任准备金。保险公司提取的各项责任准备金必须真实、充足。
第八十条 保险资金运用方式限于:
(一)银行存款;
(二)买卖政府债券;
(三)买卖金融债券;
(四)买卖企业债券;
(五)买卖证券投资基金;
(六)国务院规定的其他资金运用方式。
保险公司运用保险资金投资的具体方式、具体品种的比例以及认定的最低评级,应当符合中国保监会有关规定。
第八十一条 保险公司在境外的资金运用,应当符合国家有关规定。
第八十二条 保险公司可以设立保险资产管理公司;可以委托保险资产管理公司运用保险资金。
第八十三条 保险公司应当根据保护被保险人利益、保障偿付能力的原则,稳健经营,确保实际偿付能力额度任何时点不低于最低偿付能力额度。
第八十四条 保险公司的实际偿付能力额度为认可资产减去认可负债的差额。
认可资产和认可负债的确认、计量和报告应当符合中国保监会有关规定。
第八十五条 保险公司最低偿付能力额度标准由中国保监会规定和调整。
第八十六条 保险公司实际偿付能力额度低于最低偿付能力额度的,应当采取有效措施,改善偿付能力状况,并将其有关整改方案、具体措施和到期成效等情况向中国保监会报告。
第八十七条 保险公司偿付能力充足率等于实际偿付能力额度除以最低偿付能力额度。对偿付能力充足率小于100%的保险公司,中国保监会可以将该公司列为重点监管对象,根据具体情况采取下列监管措施:
(一)对偿付能力充足率在70%以上的公司,中国保监会可以要求公司提出整改方案并限期达到最低偿付能力额度要求;逾期仍未达到要求的,可以采取要求公司增加资本,责令办理再保险、限制业务范围、限制向股东分红、限制固定资产购置、限制经营费用规模、限制增设分支机构等监管措施,直至其达到最低偿付能力额度要求。
(二)对偿付能力充足率在30%到70%之间的公司,中国保监会除采取前项措施外,还可以责令其拍卖不良资产、转让保险业务、限制高级管理人员薪酬水平和在职消费水平、限制公司商业性广告、调整资金运用、停止开展新业务等监管措施。
(三)对偿付能力充足率在30%以下的公司,中国保监会除采取前项措施外,可以对该保险公司依法实行接管。

第六章 监督检查

第八十八条 中国保监会对保险公司的监督管理,遵循偿付能力监管和市场行为监管相结合的原则。
保险公司应当依法接受中国保监会的监督管理。
第八十九条 中国保监会对保险机构的监督管理,采取现场监管与非现场监管相结合的方式。
第九十条 保险机构有下列情形之一的,中国保监会可以将其列为重点检查对象:
(一)严重违法、违规;
(二)偿付能力不足;
(三)财务状况异常;
(四)提供虚假的报告、报表、文件和资料;
(五)中国保监会认为需要重点检查的其他情形。
第九十一条 中国保监会对保险机构的现场检查包括下列全部或者部分事项:
(一)机构设立或者变更事项的审批或者报备手续是否完备;
(二)申报材料的内容与实际情况是否相符;
(三)资本金、各项准备金是否真实、充足;
(四)偿付能力是否充足;
(五)资金运用是否合法;
(六)业务经营和财务情况是否良好,报表是否齐全、真实;
(七)是否按规定对使用的保险条款和保险费率报请审批或者备案;
(八)与保险中介的业务往来是否合法合规;
(九)高级管理人员的任用或者变更手续是否完备;
(十)需要事后报告的事项是否及时报告;
(十一)中国保监会认为需要检查的其他事项。
第九十二条 中国保监会对保险机构进行现场检查,保险机构应当予以配合,并按中国保监会要求提供有关文件、材料。
第九十三条 中国保监会工作人员进行现场检查时,检查人员不得少于2人,并应当出示有关证件和检查通知书。中国保监会委托会计师事务所等社会中介机构代其检查时,应当采用书面委托的形式。
第九十四条 保险机构应当按照规定及时向中国保监会报送营业报告、精算报告、财务会计报告、偿付能力报告和有关监管报表。
第九十五条 保险机构向中国保监会报送的各类报表、报告应当完整、真实、准确。
第九十六条 保险公司的营业报告、财务会计报告、偿付能力报告和有关报表应当由公司法定代表人或者总经理签名,年度财务报告和偿付能力报告还应当经注册会计师审计。保险公司的精算报告应当由中国保监会认可的精算人员签名。保险公司分支机构的报告和报表应当由机构负责人签名和分支机构签章。
第九十七条 保险公司的股东会、董事会的重大决议,应当于决议作出后30日内向中国保监会报告。
第九十八条 中国保监会根据监管职责的需要,可以对保险机构的高级管理人员进行监管谈话或者质询,要求其就保险业务经营活动和风险管理的重大事项作出说明。
第九十九条 保险机构或者其工作人员违反本规定,由中国保监会给予警告,责令改正,并根据有关法律、行政法规给予行政处罚;涉嫌犯罪的,依法移交司法机关追究其刑事责任。


第七章 附 则

第一百条 外资保险公司、再保险公司适用本规定;法律、行政法规或者中国保监会另有规定的,适用其规定。
第一百零一条 出口信用保险等政策性保险公司,在国家有关规定颁布以前,比照适用本规定。
第一百零二条 保险机构向中国保监会报送的各项报表、材料,应当用中文书写。原件为外文的,应当附中文译本;中文与外文意思不一致的,以中文表述为准。
第一百零三条 本规定中的有关期限,除以年、月表示的以外,均以工作日计算,不含法定节假日。
第一百零四条 本规定由中国保监会解释。
第一百零五条 本规定自2004年6月15日起施行。中国保监会2000年1月3日发布的《保险公司管理规定》(保监发[2000]2号)以及2002年3月15日发布的《关于修改〈保险公司管理规定〉有关条文的决定》(保监会令[2002]3号)同时废止。


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基层法院法官现状及思考

黑龙江省北安市人民法院 许蕊


改革开放以来,随着经济的发展和人民群众法治观念的不断增强,人们对法治关注的重心已从立法转移到了司法,“司法公正”成为人们最关心、关注的问题。“对正义的实现而言,操作法律的人的质量比操作法律的内容更为重要。”在这样的背景下,最高法院提出了法官职业化建设的改革决策,期望以此建设一支具有较高职业水平的专业化的法官队伍。客观地说,法官职业化建设的改革调,是对司法主体之于法治重要性认识的进一步深化,也是司法改革向纵深发展的必然产物。
任何改革必须面对现实,也必须满足具备一定的现实条件。推进法官职业化建设,必须满足一个基本的前提条件:法官职业是否有足够的优势留住或吸引社会高素质人才。如果缺乏这一条伯,法官职业化建设必将丧失必要的基础。建设一支高素质法官队伍的目标必然落空。然而,从总体上来讲,在推进法官职业化建设的过程中,法官职业并不现实地具有前述条件。近年来,大部分特别是经济欠发达地区基层法院招考本科法律毕业生因报名人数不够无法开考现象时有发生,甚至最高法院招考高级法官也是应者无几,同时,基层法院还面临着经验丰富、资历深厚而年龄偏大的法官离休或退休,年青人员又很难通过司法考试成为法官的现实问题。这种现象如任其发展,将严重的影响我国的司法制度改革和社会主义法治建设的进程、步伐。
一、基层法院法官现状
我们的各级法院确实有一些高素质的法官,我们有些法院,特别是高级法院或经济发达地区的法院,吸收了一批普通高等院校法律专业本科或硕士、博士毕业生,他们有着坚实深厚的法学理论基础,经过一段时间的司法实践,积累了丰富的审判实践经验,能够熟练地运用法律和法学理论解决审判实践中遇到的各种法律问题,已经成为各级法院的中坚和骨干。但遗憾的是达到这样标准的法官所占的比重并不高,整体上是经济发达的地方优于经济欠发达的地方,上级法院优于下级法院。
基层法院普遍存在干警学历层次偏低,人员素质不高等问题,与审判工作的高标准严要求不相适应,具体体现在:一是中立、公正、独立、民主、效率、公开的现代司法理念的尚未真正确立;三是法律知识及司法技能的滞后,知识更新较慢,法学理论水平不高,不能透彻理解新颁布法律、司法解释的精神;素质较为单一,大多数只能从事某一类案件的审理;调研能力不足,难以应对审判工作的新发展。基层法院的法官选任也面临较大压力,贫困地区的基层法院对大学生的吸引力明显不足,有的基层法院虽招录了较为优秀的法律毕业生,但因硬件设施落后、工作环境不佳、福利待遇较低等原因而留不住这些难得的人才。如笔者所在地区的某基层法院2001年从政法院较选拔的三名优秀毕业生,到法院工作不久便有人脱颖而出,有的还在全国法院学术讨论会中获奖。但由于物质条件过于清苦,三人中且人离开法院到该县县政府工作,一人已离开当地拟赴沿海地区从事律师行业,另一人也准备回原籍发展,基层法院留不住人才的现象实在令人堪忧。统一司法考试保证了法官准入标准的高起点,但从前两届司法考试的情况来看,基层法院通过率难如人意,东部发达地区的通过情况明显优于落后地区。另一方面,部分通过司法考试并有志于法院工作的你才又因进入渠道不畅通而不能及时补充到法官队伍中来。有人曾这样形容基层法院队伍的现状:该走的走不了,该来的来不了,来了的还要走。
那么除了一线法官外还有哪些人具有法官职务呢?目前在法院内部的档案、政工、后勤等部门存在一些“不办案的法官”,此外,集审判职业与行政职务于一身的院长、副院长、庭长、副庭长由于职务所承担的行政管理、工作协调等行政事务相当繁重,办案数量极少。因此一线法官只占一个法院编制人数的一半左右,却承担了几乎全部的审判工作,难怪会不堪重负,法院还总感人手不足。
一方面是法院总数目庞大、待遇难以大幅提高的财政难量题,一方面是案件积压、办案法官不堪重负的现实困难,两者的矛盾已经日益凸显,成为制约审判工作发展的瓶颈,影响了办案质量和办案效果。繁重的工作和不相称的待遇造成的后果就是一线法官的大量流失。
有的因为职级待遇长期得不到解决而到党政机半另寻出路。特别是2002年实行统一司法考试后,出现了一个怪圈,即通过公务员招考进法院工作的人,很难通过司法考试,不能命为法官;已通过考试的人又不愿意报考法院当法官,而宁愿当律师;已经在法院工作的人,则又被其他单位调走。法官流失现象不仅仅限于西部地区,最高人民法院副院长万鄂湘在2005年政协分组讨论会上给出了一个惊人数字:近年来我国共流失法官1.6万人。究其根本原因,就在于法官待遇偏低,使业务人才流向其他领域。人才流失的后果就是法官群体的素质难以提高,审理案件的质量缺乏保证,不能满足群众的要求,形成待遇低—人才流失—素质低的恶性循环。
或许有人会说,我们的法官大多数已经是大专以上学历了,你那么说,是不是夸大其词?不可否认,我们的法官具有大专以上学历的比例是呈逐年上升的态势,有的法院已经达到了80%或者90%以上。我们也习惯于用我们的法官通过参加了什么业余学习,获得了什么文凭,大专以上学历占法官总数的百分比来证明法官素质的提高。如果单从数字看,法官的素质还是说得过去的。但这只是表面现象,应当看到这些80%或90%以上具有大专以上学历的法官中,只有很少一部分是普通高等学校的毕业生。其他大多数是参加工作以后在职参加业大、自考、函授、刊授等毕业的,当然其中也有一少部分人通过这种方式的自学掌握一些法律知识,但不可否认的是这种学历教育的功利性。大部分人是为文凭而学习,而不是为知识而学习。审判实践中我们的一些法官尽管具有这样那样的文凭,却弄不清复杂的法律关系,审起案子来是语无伦次,大白话充斥庭审,撰写的审理报告、判决书千篇一律,语言逻辑不清,让人看了不知所云。可见这种业余的学历教育对学员业务素质的提高是十分有限的,法官整体的业务素质并没有产生预期的飞跃,文凭和水平还有一定的差距。
在下将法官分为“办案的法官”和“不办案的法官”。这种分类方法很明晰嘛,在下就是一名很想办案,但就是办不了案的“不办案法官”。“办案的法官”又分为行使不同类型审判权的法官,也就是所在审判庭的不同。几年前,法院当中是存在所谓热点部门的,如有一段时间经济庭是很热的部门,之后是刑事庭很吸引人,而执行庭(局)一直是很多人向往的部门。法官们争先恐后的要到热点部门工作,院领导很为难,于是曾经出台过热点部门的法官三年就要轮换的规定,主管领导也要随之轮换,说白了“便宜也不能总让一个人占呀”。“不办案法官”主要是综合部门、行政部门以及人事部门等,这类法官美其名曰是领导们要培养的对象,但事实上能够晋升的只是极少数,余下的多为年龄大而混日子的人。以上的分类说明了一个问题,就是在法官队伍内部,人为地造成了一种不平等,存在着对审判权可以获得各种利益的不正当追求。最终损害的还是当事人的利益。
基层法院人才流失的原因分析
宏观原因:
1、市场经济体制的建立和逐步完善为人才流动提供了成熟的社会条件。市场经济体制,实质是社会资源包括有形的物质资源和无形的智力资源最大效益化配置的一种机制。这种机制的最基本方式便是竞争。它通过竞争使各种社会资源向效益优势的领域流动和汇聚,以充分激活和发挥社会资源的潜能,从而达到社会资源优化配置的目的。在我国由计划经济体制向市场经济体制转变的过程中,最初在经济领域形成了有形物质资源的竞争,促进了物了加速流动。随着竞争的加剧,人的主体地位逐渐受到尊重,市场竞争归根到底是人才竞争的认识得到普遍认可,人才流动不再被视为离经叛道,自主择业的观念深入人心。在这种历史背景下,过去些阻碍人才流动的樊篱逐步被撤除,住宅商品化、养老保险和医疗保险社会化等一直拴着人才流动的锁链逐步被解除,单位对个人的控制能力基本消失,而户籍制度改革又打破了阻碍人才流动的最后一道坚冰,人才流动日益简便,促进人才流动的社会条件基本成熟。
2、追求自我价值的实现,形成了人才流动的内在动力。在市场经济条件下,人污染人生观、世界观和价值观日益呈现多元化,最大程度实现自我价值成为现代社会的主流意识。在这种意识支配下,每个人对自我价值的实现都会形成一定的预期,并将自己的预期与实际所得到的进行比较的权衡。当其预期与其实际所得差异很大时,他就会考虑更换职业、岗位或以其他方式去实现其心中的预期,尽管在某些情况下他的预期并不合理、不切实际,但这是他自己的想法,外界很难去改变。同时,人才流动本身也是人才增值的一种方式,通过流动,确实可以促进个人自我价值的实现。一旦存在外在诱因,人才流动成为必然,因为个人的内在动困是他人无法控制的。
3、地区、职业和单位的差异构成了人才流动的强力磁场。首先,在我国各地区的经济发展过程中,由于受历史基础、政策倾斜、地理环境等多方面困素的影响,各地发展极不平衡,同时在财政、收入分配机制上,中央与地方实行分税制,经济发展状况又直接决定财政收入状况,崦财政收入状况往往又是促进经济发展的重要因素。在这种经济发展与财政收入的循环中,造成了各地区发展的差距不断扩大。其次,由于种职业和单位的性质不同和单位的工作人员取得报酬、个人发展的空间也有所不同,有的甚至存在很大的差异。因此,经济发达地区、前景看好的和单位在人才竞争中具有压倒性优势,成为吸引人才流动的“低洼区”。
微观原因:
1、法官职业收入较低。我国法官法对法官工资保险福利作了专门规定,但这种规定过于原则,实际上成为无法兑现的“水中月”。从整体上看,法官与国家公务员的工资基本处在同一水平。由于各地经济发展状况不同,工资构成中的基本工资、津贴、福利则相差悬殊。即使在同一地区,法官的收入远远低于工商、税务、国地资源等行政机关工作人员的收入,更难以与电力、电信、通讯、供水、金融等企业工作人员相比。与类似职业相比较,作为同属政法部门的政法委、公安机关,其警衔津贴大大高于法官津贴,并有财政保障,而法官津贴虽然标准低于警衔津贴,人员数量少于警察,但该项经费必须由法官自己想办法解决。客观地说,国家对法官素质的要求高于其他职业,而在收入方面却低于其他职业,而在收入方面却低于其他职业,两者的反差极易造成法官心理的不平衡。在该市大多数基层法官,法官的月收入基本在1000元上下,个别县法官还达不到这一标准。经济的窘迫,促使一部分法官通过改变职业或岗位的方式来发送自己的经济养廉史。有一名法官,父母兄弟都在农村,微簿的收入除料理自己家庭外,还需不时接济农村的父母兄弟。当谈到转换职业的初衷时,他不免有些激动:“我就是奔钱才走的。我那几百无的工次,比不上一个小学未毕业的农民工。父母省衣缩食供我读大学,在我该回报父母的时候,我却常常为钱焦头烂额。当法官太寒碜了!”
2、法官政治待遇低。目前法院工作人员的级别仍然套用党政诉模式,法官等级虽然存在,但既未体现为经济待遇也未表现为政治待遇。相对于党政部门来说,因与政治待遇给予的机关或决定人距离太远,法院工作人员在职务上提升的机会太少,在政治方面发展的空间过于狭窄,在获取同等政治待遇上的能力处于天然的劣势。基层法院的一名法官,要解决副科级待遇,不仅要在工作上有突出的业绩,更重要的取决于天时人各,可谓“功夫在诗外”。而在党委、人大、政府部门的工作人员,获取相应待遇的机会极多,一般只要担任内设机构正副职,即可解决副科乃至正科待遇。即使同为政治部门,公安机关派出所所长在多年前一经任命就可解决副科级待遇,而法庭州长解决副科级待遇才刚提上日程。一些无法调往外地、又不愿冒辞职风险的30岁左右的法官,在条件许可的情况下,往往乐于转往党政部门,以期取得相应的政治待遇。
3、法官缺乏身份保障。我国法官法第八条规定,法官“非因法官事由、非经法定程序,不被免职、降职、辞退或者处分。”尽管有关规定十分明确,但地方党政部门并不买账,违反法官法及其他有关规定对法官免职、降职处分的情形时有发生。主要表现为:一是将法院作为一般行政服务部门,将法官视为一般公务员,列入当地行风评议、末位淘汰等范围,一理有投诉,不尊重司法职业的规律和司法行为的特点,随意降、免、调法官。二是一些拥有监督权的机关,偏听偏信捕风捉影之类的指挥,轻率启动对法官的调查程序,大有不查倒法官誓不罢休之势,可最终结果证实,法官的行为并不违法,也无不当。三是机构改革中,地方人事部门无视法官法的规定,在法官未达到法定退休年龄时,以执行精简人员政策为名,违背法官意愿,强行免除法官职务。这种集体性、政策性违反法官法的现象,竟然没有受到任何质疑,说明 了法官法在执行中未得到应有的尊重,也印证了法院在现实政治框架中的较低地位,更表明了法官身体缺乏应有的保障。
4、法官承担过重的职责。“法官除了法律没有别的上司。”马克思的经典论述说明了法官只对法律负责。然而,现实要求法官行使职权必须体现法律效果与社会效果的统一,否则,即使适用法律正确,也难逃其咎。由于社会效果的内容具有相当的不确定性,往往成为外界干扰法官办案的正当理由,甚至成为某些人实现私利的合理根据。在此情形下,法官面对案件,除了考虑法律的规定外,还必须考虑双方当事人的接受程度乃至一些案件之外的背景因素。甚至在某些案件中,法律是否得到准确运用倒在其次,法官不得不违反自己的意愿作出裁判结果,这一点,上方面限制了优秀法律人才的个性发挥,使之难以脱颖而出;另一方面也在整体上降低了法官职业在专业知识上的挑战性,法官的人才在现实的磨砺中逐渐平庸化。一位在职法官指出:目前的司法环境状况,无形中给法官增大 了工作压力,而这种压力是无法通过自身努力去化解的。也许不断积累的压力,是法院人才流失的一个重要因素。
5、法院内部管理过于行政化。首先,我国长期以来将法官作为公务员、国家干部看待,在政治待遇、工作待遇上套用党政机关的行政管理模式,评价一名法官事业成功与否,主要以其职务和职级的升迁为标准,使得法官的价值取向于政治化。在法院难以得到升迁的情况下,转而谋求调往其他一些较易升迁部门的大有人在。其次,法官独立的观念未得到认可,法官在实际办宁中难以体现应有的独立性。在职权行使上,法官不仅受到外部干扰,而且在内部请求审批过多。对一些疑难或影响较大的案件,层层审批成为必经程序,独任法官或合议庭几乎没有独立决定的权力。这样,法官只是一个案件承办人,无法作出真正体现自己意志的判决,也就无从体会到通过自主审判来推动社会进步的内心满足感和成就感。
6、法官职业入门条件提高。2001年修订的法官法,将担任法官的学历条件从大专提高到大学本科。在具体实务操作中,法院系统还加强了对调入人员的管理力度,除坚持《中共中央关于加强政法干部队伍建设的决定》中确定的“凡进必考”原则外,还出台了《关于加强任命法官管理工作的通知》,对法官任职的审核程序进一步细化和严格。在这种情况下,一方面,一大批不符合法官任职条件的其他党政机关工作人员、复员转业军人被挡在法官职业外,形成了调入人数与流出人数“入不敷出”的表征;另一方面,符合法官任职条件的人员,其优良的素质与其挑逃职业提供了资本,法院尤其是经济不发达地区法院对他们没有足够的吸引力,这是高素质人才进入法院少的深层原因。
对策:
人才流动是任何一个现代文明社会的必然现象。人才的合理流动,既是对人的价值的尊重,也是促进社会发展的重要因素。但目前基层法院特别是经济欠发达地区法院人才流动的状况,已超出了人才合理流动的范围,并在一定程度影响了法院工作的发展,亟需引起高度重视并采取有效措施予以解决。然而,解决基层法院人才流失的问题,必须密切结合中国实际,遵循市场经济规律,尊重人才流分理处的合理诉求,体现司法职业特性,符合法官职业化建设的目标。否则,人才流失的问题得不到根据解决,反而会衍生更多矛盾。
大力推进司法体制和改革,凸显法院职业社会地位。
一是切实提高法官职业的政治地位和社会地位。司法是实现社会公正的最后一道防线,理解、尊重和维护法官职业的地位和权威,是实现社会公正的前提,是社会文明进步的标志。对这一点只有在全社会(包括领导决策机关)形成共识,才能正确定位改革目标,顺利推进改革进程。
二是强化职业保障。要切实完善制度,建立独立的专业性的法官考评管理委员会,明确限定调查、追究、罢免法官的法定事由,科学设置监督法官的程序,确立法官司法豁免制度,不因实现原因所致裁判错误而使法官受罚,实现对法官考核、任免、调查、追究、处分等事项的专业化、程序化、法治化,依法保障法官独立行使审判权,免除法官行使职权的后顾之忧。
三是合理提高法官薪酬。收入是一个人劳动价值的具体表现,没有合理的工资收入,要求法官始终如一地正确行使生杀予夺、万金归属的职责,那完全是违背人的基本需求的道义苛求。这种苛求,要么使法官走向腐败,要么使法官挂靴而去,更可能使建立高素质法官队伍成为一句空话。在精简法官数量的基础上,合理提高法官经济待遇,确保法官享有与其身份、地位相符的尊荣,是留住人才、凝聚人才、吸引人才的基本措施。
四是淡化审判管理的行政色彩。在提高法官素质 同时,要深化审判组织改革,逐步扩大法官的审判权限,全面落实合议庭的独任审判员的职权;转变院长、庭长和审判委员会职能,将工作重心从审批、讨论具体案件移向宏观指导和审判管理;遵循审判规律,改进监督管理方式,既保证法官独立行使审判权,又切实防止司法恣意和司法腐败。
强化激励机制,建立良好的用人环境。
一是完善考核制度,实现考核的科学化和客观化。要根据法院工作的特点,按照审判工作的规律,结合法院工作任务和人员实际,科学确定考核指标和考核标准。实行日常考核与年考核相结合,吸收法官代表参与考核,定期公布考核结果,并以考核结果作为使用人才的依据。
二是完善竞争机制,形成正确的用人取向。要坚持“公平、平等、竞争、择优”的原则,择优选拔、择优使用各类人才。要通过竞争感到一种能者上庸者下的用人机制,树立正确的价值取向,破除人才使用论资排辈、平衡照顾的观念,使人才既看到希望,增强上进的动力,同时也感受到应有的压力,真正认识到靠水平、靠能力、靠业绩发展自我,在奋斗中实现个人的价值。对不胜任现职的人员,要做出必要的调整;对工作业绩突出、群众公认的法官,要大胆使用,委以重任,让他们在重点工作岗位上得到锻炼。
三是完善奖惩机制,真正体现人才的价值。在科学考核、合理使用的基础上,要根除平均主义思想,建立起完善的奖惩制度,实现奖勤罚懒,奖能罚庸,奖优罚劣,使人才的价值得到充分体现,使人才的潜能得到充分的发挥,从而形成用人机制的良性循环。
加强政治思想工作,营造良好的工作氛围。
一个和谐的人际环境,一个积极进取的团体,一个通畅的交流渠道,是一个良好的工作氛围应具备的基本因素。良好的工作氛围,在某种程度上比金钱更能留住和吸引人才。营造良好的工作氛围,加强政治思想工作是关键。当前,谈起政治思想工作,人们往往不能为然,认为政治思想工作是务虚,起不到实际作用。其实不然,做好政治思想工作,是以感情留人的重要方式,应当予以高度重视。
一是建立通畅的信息交流和反馈渠道。政工部门要经常性地与工作人员进行交流与谈心,及时了解他们对法院工作的意见和建议,并予以归纳,呈院领导或院党组决策时参考。在制订有关决策前,政工部门应以适宜的方式,征求法院工作人员的意见或建议,并将他们的意见和建议体现在决策内容中,使他们真正成为法院的主体。
二是实行人关怀。政工部门要及时了解掌握全院工作人员的工作情况、思想状况、生活条件和家庭困难,对他们的成绩予以充分肯定,对他们的缺点善意指出,对他们的困难尽力帮助,使他们形成强烈的集体感,感受集体的关怀与温暖。
三是加强法官文化建设。要利用各种渠道和方式,充分调动和发挥干部管理部门、行政管理部门、党支部青工妇组织的职能作用,和资深法官、高学历人员的资源优势以及先进人物的典范作用,教育、引导法官树立和培养正确的职业理念、职业思维、职业信仰、职业操守和职业价值观,坚定法官为建设社会主义法治国家,为实现全社会的公平正义的信念与追求。



南京市城镇房屋权属登记条例

江苏省南京市人大常委会


南京市城镇房屋权属登记条例


南京市人民代表大会常务委员会公告
(第6号)

《南京市城镇房屋权属登记管理条例》已由南京市第十二届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2001年8月27日制定,江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2001年10月26日批准,现予公布,自2002年1月1日起施行。

南京市人民代表大会常务委员会
2001年11月1日

第一章 总 则

 第一条 为加强城镇房屋权属登记管理,维护房地产市场秩序,保障房屋权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内国有土地上的房屋权属登记。

第三条 本条例所称房屋权属登记,是指房产行政主管部门代表政府对房屋所有权或者抵押权等他项权利以及涉及房屋的其他权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系和其他权利状况的行为。

第四条 市、县房产管理部门(以下简称登记机关)负责房屋权属登记管理工作。

第五条 房屋所有权或者抵押权等他项权获准登记的,登记机关应当发给房屋所有权证、房屋共有权证或者房屋他项权证等权属证书。

房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权或者房屋他项权利的合法凭证。任何单位和个人不得非法收缴、扣押他人的房屋权属证书。

登记机关应当在其办公场所设置房屋权属登记册。房屋权属证书的记载与房屋权属登记册的记载应当一致。当事人对房屋权属证书或者房屋权属登记册的记载有异议的,登记机关应当核查原始凭证并将核查结果告知当事人。
第二章 一般规定

第六条 房屋权属登记包括:
(一)初始登记;

(二)转移登记;

(三)变更登记;

(四)他项权利登记;

(五)备案登记;

(六)预告登记;

(七)注销登记。

第七条 房屋权属登记按照以下程序办理:
(一)受理登记申请;

(二)权属登记;

(三)发布公告;

(四)核准登记;

(五)颁发房屋权属证书。

前款第(三)项适用于登记文件遗失无法补正等原因需要公告的登记。自公告发布之日起六十日内对房屋权属无异议的,登记机关可以核准登记。

第八条 房屋权属登记由当事人向房屋权属登记机关提出申请。当事人为法人或者其他组织的,应当使用法定名称的全称,并提交相应的资格证件,当事人为自然人的,应当使用其身份证件上的姓名,并提交相应的身份证明。

第九条 申请房屋所有权转移登记,应当由双方当事人共同登记。
有下列情形之一的,可以由承受权利的当事人单独登记:
(一)继承或者受遗赠房屋的;

(二)依法由法院或行政机关变卖、拍卖取得房屋的;

(三)依照法院或者仲载机构生效的法律文书取得房屋的;

(四)依照经公证的赠与合同取得房屋的。

第十条 申请以约定方式限制房屋权属的预告登记或者商品房预购登记以及他项权利登记的,应当由双方当事人共同登记。

第十一条 共有的房屋,应当由全体共有人共同申请登记。
有下列情形之一的,可以由部分共有人代为全体共有人申请所有权登记:
(一)申请登记的房屋为共同共有的;

(二)申请登记的房屋为按份共有,当事人提交经过公证的文件,或者法院判决书、调解书、裁定书,或者仲载机构裁决书、调解书的。

第十二条 委托代理人申请登记的,应当提交委托人的身份证明和授权委托书以及代理人身份证明,不能提交委托人身份证明的,委托书应当经过公证。代理境外委托人登记的,提交的委托书应当按有关规定经过公证或者认证。

法定代理人或者指定代理人在其代理权限内,申请办理涉及被代理人房屋的权属登记,应当提交代理人资格证明和被代理人的身份证明。

第十三条 共有的房屋,由全体共有人推举的持证人收执房屋所有权证。其余共有人各执房屋共有权证书一份。

房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。

第十四条 申请房屋权属登记,当事人应当提交登记申请书和登记文件。

当事人提交的登记文件应当是文件原件,并由登记机关出具收据;无法提供原件的,经登记机关同意,可以提交原件的副本或者复印件。提交的登记文件来自境外的,应当同时提交有关的公证文件或者认证文件,以及中文翻译件。

第十五条 下列房屋由登记机关直接代为登记:
(一)依法由房产行政主管部门代管的房屋;

(二)法院判决归国有的房屋;

(三)行政机关依法没收的房屋。

前款第(二)、(三)项规定的房屋,由法院或者行政机关通知登记机关直接代为登记。

第十六条 符合下列条件的,登记机关自受理登记申请之日起三十日内核准登记:
(一)当事人的资格有效;

(二)申请书填写规范;

(三)登记文件齐全;

(四)登记文件的内容真实合法,表述明确;

(五)登记文件与申请的权利一致;

(六)申请登记的权利范围与房屋一致;

(七)登记事项与档案记载不冲突。

不符合前款规定条件的,登记机关应当自受理申请之日起十五日内,通知申请人限期补正。

本条第一款规定的核准登记的期间,不包括公告、刊登启事和补正的时间

第十七条 有下列情形之一的,登记机关不予登记,并书面告知申请人:
(一)房屋属于临时建筑或者违法建筑的;

(二)权属纠纷尚未解决的;

(三)多层、高层建筑的成套房屋分割登记的;

(四)未能按规定提交契税完税凭证的;

(五)未能按规定提交全部补正文件的;

(六)房屋在拆迁期限内翻建、改建、扩建的;

(七)除继承、遗赠,或者依照法院、仲裁机构生效的法律文书转移、变更的情形外,拆迁期限内申请办理权属转移登记、变更登记的;

(八)登记权利已被依法查封限制的;

(九)预告登记的有关请求权未注销的;

(十)法律、法规规定的其他情形。

第十八条 办理房屋权属转移、变更登记的,当事人领取房屋所有权证书后,应当按规定向土地管理部门办理土地使用权变更登记。

第十九条 在核准登记前,利害关系人对房屋权属登记内容有异议的,应当向登记机关提交书面报告和有关证据,登记机关应当将异议情况告知申请人,并暂停登记。
第三章 房屋权属登记

第二十条 新建的房屋,应当竣工验收结束之日起九十日内,由当事人申请房屋所有权初始登记,并提交下列登记文件:
(一)立项批准文件;

(二)国有土地使用证;

(三)建设工程规划许可证;

(四)竣工验收证明材料;

(五)公安部门出具的房屋门牌证明;

(六)有资质的房产测绘机构出具的房屋测绘成果;

(七)其他有关证件、证明。

个人建造房屋申请房屋所有权初始登记的,免交前款第(一)、(四)项文件。

第二十一条 房屋核准登记后,因买卖、交换、赠与、继承、投资、企业合并等原因致使其权属发生转移的,应当自房屋交付使用之日起三十日内,由当事人申请房屋所有权转移登记,并提交下列登记文件:
(一)买卖、交换、赠与、投资、合并等以合同方式转移房屋所有权的,提交房屋所有权证和已生效的合同;

(二)继承房屋的,提交原房屋所有权证、有效遗嘱或者继承书。继承人放弃继承的,提交房屋所有权证和放弃文书:

(三)依照法院、仲裁机构生效的法律文书或者登记机关协助执行转移的,提交法院判决书、调解书、裁定书或者仲裁机构裁决书、调解书。

第二十二条 房屋核准登记后,因房屋的面积、门牌、当事人名称或者姓名发生变化的,应当自变更事实发生之日起三十日内,由当事人申请变更登记。当事人除提交房屋所有权证外,还应当分别提交下列登记文件:
(一)翻建、改建、扩建房屋的,提交建设工程规划许可证和具有资质的房产测绘机构出具的测绘成果;

(二)房屋门牌变化的,提交公安机关的证明文件;

(三)权利人姓名改变的,提交公安机关的 证明;权利人名称改变的,提交核准单位设立的机关出具的证明文件。

第二十三条 权利人分割共有房屋或企业因分立而分割房屋的,应当自签订析产合同之日起三十日内,申请房屋权属转移登记,并提交房屋所有权证、析产合同以及具有资质的房产测绘机构出具的测绘成果。

第二十四条 房屋因倒塌、焚毁、拆除等原因灭失的,权利人在灭失后一年内未恢复房屋建设的,应当自期限届满之日起三十日内申请办理注销登记,并提交原房屋权属证书和房屋被批准拆除的证明。

实施城市建设拆迁的,拆迁项目的实施单位应当在签订拆迁补偿协议时,收回被拆迁人的房屋权属证书,并于项目拆迁完毕后三十日内,持被拆除房屋权属证书申请注销登记。

第二十五条 有下列情形之一,登记机关可以直接注销登记或者予以更正:
(一)未按照本条例第二十四条规定申请注销登记的;

(二)提供虚假证件、证明或者申报不实,造成登记有误的;

(三)本条例第二十一条第三项规定的情形;

(四)因登记机关过错,造成登记内容与申请内容不一致的;

(五)依法可以直接注销登记的其他情形。

登记机关直接注销登记或者予以更正登记的,应当书面通知当事人;已发权属证书的。应当限期交回,逾期未交回的,登记机关应当公告注销或者更正。

第二十六条 抵押房地产的,当事人应当在抵押合同约定的登记期限内,申请房屋他项权利登记,并提交下列登记文件:
(一)房屋所有权证;

(二)国有土地使用证;

(三)主合同和抵押合同;

(四)其他有关的证件、证明。

抵押权转移、变更或者消灭的,当事人应当申请转移、变更或者注销登记。

第二十七条 房屋权属证书毁损、遗失的,权利人可以申请补发房屋权属证书。证书遗失或者毁损无法辨认的,权利人应当在本市报纸上刊登启事,自登报之日起三十日内对房屋权属无异议的,登记机关应当注销原房屋权属证书并补发新证。

第二十八条 开发企业预售商品房的,应当办理预售商品房备案登记,并提交下列登记文件:
(一)立项批准文件;

(二)国有土地使用证;

(三)建设工程规划许可证以及规划核准图件;

(四)企业法人营业执照、法人授权委托书;

(五)商品房预售情况说明材料;

(六)其他有关证件、证明。

备案登记后,备案的商品房发生变更登记事由的,开发企业应当办理变更备案登记。

第二十九条 有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:
(一)预购商品房的;

(二)约定优先购买权的;

(三)约定回购房屋的;

(四)约定通行权的;

(五)为保全约定的其他涉及房屋的请求权的。

当事人申请预告登记,应当提交合同书或者房屋所有权人的承诺书。

第三十条 由银行代付购房款的预购房屋贷款抵押或者在建房屋抵押的,抵押当事人应当于抵押合同约定的登记期限内办理抵押预告登记,并提交主合同,抵押合同以及其他有关证件、证明。

抵押人办理抵押房屋初始登记的,登记机关应当将预告登记的抵押权记录在该房屋登记簿中他项权一栏内,并保留原预告登记顺位。

第三十一条 依法查封房屋的,应当在送达登记机关的司法文书中详细列明查封房屋的坐落、范围以及相关图件。
第四章 登记资料管理

第三十二条 登记机关应当对本市城镇房屋产籍资料实行统一管理,建立健全房产档案和房产测绘的管理制度。

第三十三条 房屋权属登记形成的产籍资料包括:
(一)权利人提交的文件;

(二)房产测绘成果;

(三)房屋权属登记的图、表、册、档;

(四)其他登记材料。

登记机关应当永久保存登记的产籍资料,保证登记资料的完整、准确和安全。

第三十四条 房屋权属登记册应当载明下列事项:
(一)权利人的姓名或名称;

(二)房屋坐落;

(三)房屋性质、建成时间、建筑面积、建筑结构;

(四)设定的他项权;

(五)限制的权属;

(六)约定保全的请求权;

(七)房屋权属登记日期。

第三十五条 房屋权属登记册可以公开查阅。当事人查阅、摘录和复制房屋权属档案应当向登记机关申请,并按照档案管理的有关规定查阅、摘录和复制。

第三十六条 用于房屋权属登记的房产测绘成果,应当由取得房产测绘资格证书的房产测绘机构提供。登记机关应当对测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。

权利对房产测绘成果有异议的,可以申请房产测绘成果鉴定机构进行鉴定。
第五章 法律责任

第三十七条 违反本条例规定,未办理初始登记、转移登记、变更登记、注销登记的,由市、县房产管理部门或者其委托的机构责令其限期补办登记手续。

第三十八条 以非法手段骗取登记的,其权属证书无效,由市、县房产管理部门或者其委托的机构予以没收,可以并处一千元以上一万元以下罚款;有违法所得的,没收其违法所得。

第三十九条 涂改房屋权属证书的,其权属证书无效,由市、县房产管理部门或者其委托的机构予以没收,责令其重新办理房屋权属证书,可以并处一千元以上一万元以下罚款。

第四十条 涂改、毁坏产籍资料的,可以由市、县房产管理部门或者其委托的机构处一千元以上二万以下罚款。

第四十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第四十二条 因当事人的过错导致不实而造成他人损失的,由过错人依法承担赔偿责任。

登记机关违反本条例规定,导致登记的权属或核发的证书不当而造成当事人损失的,当事人可以依据国家赔偿法的规定申请国家赔偿。

第四十三条 从事登记工作的人员,以权谋私、玩忽职守的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第六章 附 则

第四十四条 集体土地依法转为国有土地后,该国有土地上的房屋权属应当予以登记,登记的具体办法由市人民政府依据本条例另行制定。

第四十五条 本条例自2002年1月1日起施行。南京市人民政府1998年1月20日发布施行的《南京市城镇房屋权属登记管理办法》同时废止。