不动产权属变更是否适用善意取得
王春胜
善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展起来的。
然而，善意取得制度是否亦适用于不动产领域，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，各家观点也不相同。
一、不动产善意取得的理论争鸣及评析
目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”
至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”
故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”
即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”
对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”
另一种观点认为，应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。
并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的，对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，也有失公允。
否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同。否定说中有两种代表观点，第一种观点以梁慧星先生为代表，他们认为，“基于物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。”
公示公信原则的标准为客观标准，而善意取得的标准为主观标准，因而在不动产领域，由于不动产以登记作为公示方法，第三人以其不知或不应知权利的真实状态予以抗辩已为不可能。因此公示公信原则可以适用于不动产，而善意取得制度则不适用于不动产。然而，在现实生活中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂，概括起来，导致这种不一致的情况发生的原因主要有：（1）因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销；（2）登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记；（3）买卖合同无效或被撤销，但登记尚未涂销；（4）依法律规定取得不动产物权，如征收土地，但尚未办理登记；（5）不动产共同共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形，第三人往往难以知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态，信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，应为善意。此时如否定不动产的善意取得，显然不利于善意第三人的利益的保护。
我国对不动产登记实行实质审查主义， 我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。因此，我国立法不采用不动产善意取得制度。
北安市人民法院 王春胜
荆州市测绘管理办法
湖北省荆州市人民政府
荆州市人民政府令 (第49号)
《荆州市测绘管理办法》，已经2006年10月8日市人民政府常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
代市长
二○○六年十月十七日
荆州市测绘管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强本市测绘管理工作，促进测绘事业发展，保障测绘事业为经济建设、国防建设和社会发展服务，根据《中华人民共和国测绘法》、《湖北省测绘管理条例》和有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际制定本办法。
第二条 在本市行政区域内从事测绘活动、使用测绘成果的一切单位和个人，必须遵守本办法。
第三条 市测绘行政主管部门负责全市测绘管理工作。县(含县级市，下同)人民政府测绘行政主管部门主管本行政区域内的测绘管理工作。
县级以上人民政府其他有关部门按照各自的职责分工，负责本部门有关的测绘工作。
乡镇人民政府、街道办事处应当协助测绘行政主管部门做好测绘管理工作。
第四条 单位和个人应当为测绘工作提供便利，不得妨碍和阻挠测绘人员依法进行的测绘活动；有权对违反测绘法律、法规和规章的行为进行检举或者控告。
第二章 基础测绘和其他测绘
第五条 市、县测绘行政主管部门主要管理本行政区域下列基础测绘项目：
(一)国家四等以下(不含四等)平面控制网、高程控制网和空间定位网的建立、复测及维护；
(二)1∶2000至1∶500国家基础比例尺地图、影像图和相应数字化产品的测制和更新；
(三)本级基础地理信息系统的建立和更新；
(四)上级测绘行政主管部门委托管理和组织实施的其他基础测绘项目。
第六条 县以上测绘行政主管部门会同本级人民政府其他有关部门，根据国家和上一级人民政府的基础测绘规划和本行政区域内的实际情况，组织编制本行政区域的基础测绘规划，报本级人民政府批准和上一级测绘行政主管部门备案后组织实施，并接受上级测绘行政主管部门的监督管理。
第七条 县以上人民政府发展改革主管部门会同同级测绘行政主管部门根据本行政区域的基础测绘规划，编制本行政区域的基础测绘年度计划，并分别报上级主管部门备案。
第八条 基础测绘由县以上人民政府纳入本级国民经济和社会发展年度计划及财政预算。
第九条 基础测绘成果应当定期更新。市、县基础测绘成果按照不低于20%的年更新率确定更新周期。重点或者经济基础较好的地区基础测绘成果应当根据需要及时更新。
第十条 县以上测绘行政主管部门会同土地行政主管部门编制地籍测绘规划，由县以上测绘行政主管部门组织管理规划的实施。
行政区域界线的测绘，按国家有关规定执行。
第十一条 测绘行政主管部门和县级以上人民政府房产行政主管部门按照职责分工负责房产测绘及成果应用的监督管理。房产测绘人员依法取得资格后方可以从事房产测绘工作。
第十二条 测量土地、建筑物、构筑物和地面其他附着物的权属界址线，应当按照县级以上人民政府确定的权属界线的界址点、界址线或者提供的有关登记资料和附图进行。权属界址线发生变化时，有关当事人应当及时进行变更测绘。
第十三条 建立全市或者区域性地理信息系统的，基础地理信息系统必须纳入统一规划管理；建立与地理信息有关的其他系统需采用基础地理数据的，应当经测绘行政主管部门审核同意。
第十四条 在本市行政区域内开展地理信息系统工程测绘活动，提供、使用地理信息数据(包括网上登载、公开展示等)，应当遵守国家、省有关地理信息系统工程测绘管理规定。
第三章 测绘资质资格管理
第十五条 从事测绘活动的单位必须取得测绘资质，由省测绘行政主管部门向社会进行公告，并依照国家规定进行年度检验。从事测绘活动的企业单位，除需取得测绘资质证书外，还须向当地工商行政管理部门申请登记注册，领取营业执照后，方可从事测绘活动。
从事测绘活动的专业技术人员，应当依法取得测绘执业资格。测绘人员进行测绘活动时，应当持有测绘作业证件。
第十六条 测绘资质审查实行分级管理。
申请甲级测绘资质的单位应当向省测绘行政主管部门提出申请。
申请乙、丙、丁级测绘资质的单位应当向市测绘行政主管部门提出申请。
县以上测绘行政主管部门应当加强对测绘资质的监督和管理。
第十七条 申请测绘资质的单位，应当提交下列资料(原件或复印件)，并对其所提交材料的真实性负责：
(一)符合国家测绘局规定样式的《测绘资质申请表》一式四份；
(二)企业法人营业执照或者事业单位法人证书；
(三)法人代表的简历及任命或聘任文件；
(四)符合规定数量的专业技术人员的任职资格证书、任命或聘用文件、合同、毕业证书、身份证；
(五)当年单位在职专业技术人员名册；
(六)符合规定数量的仪器设备的证明材料；
(七)测绘技术、质量保证体系和测绘成果及资料档案管理制度的证明文件；
(八)单位住所证明；
(九)可以反映本单位技术水平的测绘成果证明材料；
(十)应当提供的其他材料。
第十八条 申请材料不齐全或者不符合法定形式的，测绘行政主管部门应当当场或者在5个工作日内一次告知申请单位需要补正的全部内容。
申请材料齐全、符合法定形式的，或者申请单位按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理其申请。不予受理的，必须书面告知申请单位并说明理由。
第十九条 测绘单位承担测绘项目，不得超出测绘资质证书核准的业务范围。测绘单位变更名称、住所、法定代表人等，应当在变更后的30日内，向发证机关申请更换《测绘资质证书》，并提交有关的变更文件，由发证机关办理变更手续。
测绘单位在领取新的《测绘资质证书》的同时，需将原《测绘资质证书》交回发证机关。
第二十条 测绘单位申领测绘作业证，应当向市测绘行政主管部门提出办证申请，并需填写《测绘作业证申请表》和《测绘作业证申请汇总表》。
市测绘行政主管部门应当自收到办证申请并确认各种报表及各项手续完备之日起30日内，完成《测绘作业证》的审核发证工作。
测绘单位领取《测绘作业证》，应当交纳证件工本费。《测绘作业证》工本费依照国务院有关主管部门核准的标准执行。
第四章 测绘项目管理
第二十一条 凡承担测绘项目的单位，施测前应当按照省人民政府的有关规定向测绘行政主管部门申请登记。
第二十二条 办理测绘任务登记，必须填写《测绘任务登记申请表》。各级测绘行政主管部门应就下列内容对申请登记的测绘任务进行审核，符合规定的发给《湖北省测绘任务登记证》或者《湖北省地图准印证》。
( 一)测绘任务与《测绘资质证书》核定的等级、业务范围一致；
(二)有依法订立的合同(或协议书)以及技术设计书；
(三)收费符合有关规定，并具备合法的收费手续；(四)不是重复测绘；
(五)印刷原图(或悬挂的编绘原图)无政治性错误。
第二十三条 承担测绘任务的单位和个人，应当依照省财政、物价部门批准的收费办法缴纳相关费用。
第二十四条 承担测绘任务的单位和个人可以凭《湖北省测绘任务登记证》并依照有关规定，向测绘成果管理部门索取与该项测绘任务有关的资料，使用测区的测量标志和要求测区管理测绘工作的部门为其提供方便。
第二十五条 因建设、城市规划和科研需要，在局部地区可以建立相对独立的平面坐标系统，该系统应当与所在地区统一的平面坐标系统相联系。
国家规定的有关重大工程项目确需建立相对独立的平面坐标系统，报经省测绘行政主管部门核审后，由国务院测绘行政主管部门批准。城镇及其他需要建立相对独立的平面坐标系统的，由当地县以上测绘行政主管部门审查，报省测绘行政主管部门批准。
建立相对独立的平面坐标系统，应当与国家坐标系统相联系。
第五章 测绘成果管理
第二十六条 测绘成果分为基础测绘成果和非基础测绘成果。
第二十七条 县以上测绘行政主管部门负责本行政区域测绘成果的统一监督和管理。
市人民政府有关部门，中央、省驻荆单位、大专院校的测绘成果管理机构，负责本部门、本单位有关测绘成果的管理。
第二十八条 测绘成果属于基础测绘成果的，应当汇交副本；属于非基础测绘成果的，应当汇交目录。测绘成果的副本和目录实行无偿汇交。
第二十九条 测绘项目出资人或者承担国家投资的测绘项目的单位应当自测绘项目验收完成之日起3个月内，向测绘行政主管部门汇交测绘成果副本或者目录。测绘行政主管部门应当在收到汇交的测绘成果副本或者目录后，出具汇交凭证。
汇交测绘成果资料的范围按国家有关规定确定。
第三十条 测绘单位不得以任何理由拒绝汇交测绘成果的目录或副本，亦不得汇交经涂改、删节的残缺测绘成果的副本。因故推迟汇交的，应说明理由。
第三十一条 县以上测绘行政主管部门应当积极推进公众版测绘成果的加工和编制工作，并鼓励公众版测绘成果的开发利用，促进测绘成果的社会化应用。
第三十二条 使用财政资金的测绘项目和使用财政资金的建设工程测绘项目，有关部门在批准立项前应当书面征求本级测绘行政主管部门的意见。测绘行政主管部门应当自收到征求意见材料之日起10日内，向征求意见的部门反馈意见。有适宜测绘成果的，应当充分利用已有的测绘成果，避免重复测绘。
第三十三条 测绘成果的所有权受法律保护。任何单位和个人未经测绘成果所有者许可，不得使用或者向第三方提供使用。
基础测绘成果和财政投资完成的其他测绘成果，用于国家机关决策和社会公益性事业的，应当无偿提供。
除前款规定外，测绘成果依法实行有偿使用制度。但是，各级人民政府及其有关部门和军队因防灾、减灾、国防建设等公共利益的需要，可以无偿使用测绘成果。
依法有偿使用测绘成果的，使用人与测绘项目出资人应当签订书面协议，明确双方的权利和义务。
第三十四条 测绘成果的公开、利用和保密，应当按照国家、省有关规定执行；对外提供保密测绘成果，按照国家规定的审批程序执行。
第六章 测量标志管理
第三十五条 各级人民政府应当采取有效措施加强测量标志的保护。
县以上测绘行政主管部门负责本行政区域内测量标志的管理工作。
乡级人民政府负责本行政区域内测量标志保护管理工作。
各有关部门所属的专用测量标志，由各部门负责管理。
永久性测量标志应设立明显标记，设立单位应委托当地政府或有关单位确定专人管理，按规定签订委托保管书。委托村保管的，由村委会指派专人负责。
第三十六条 任何单位和个人都有保护测量标志的义务，对破坏测量标志的行为有权制止和举报。
第三十七条 工程建设应避开永久性测量标志。确实无法避开，需要拆迁永久性测量标志或者使其失去效能的，建设单位应事前按规定程序向省测绘行政主管部门申请办理审批手续，并支付拆建费用。
第三十八条 永久性测量标志实行有偿使用，收费标准按国家、省有关规定执行。
测绘单位使用永久性测量标志前，须到标志所在地测绘行政主管部门办理测量标志使用许可手续后，持测绘作业证件使用，并保证测量标志的完好。
第三十九条 市、县测绘行政主管部门负责组织实施本行政区域内测量标志的普查维修工作。
测量标志普查维修周期为5年。
永久性测量标志的维护经费，按不同等级实行分级负责，由各级人民政府财政部门审核列支；各有关专业部门和军队测绘主管部门为本部门需要所设置的测量标志，由设置单位负责维修。
第七章 法律责任
第四十条 违反法律、法规和规章规定的，依法给予行政处罚。
第四十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。
第四十二条 从事测绘管理的国家工作人员，应当依法行使职权，对玩忽职守、滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第四十三条 本办法自发布之日起施行。